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朱女士为某村村民，在本村有一块300多平的宅基地，房屋建设层，总计500多平。后因经济建设，朱女士所在的村庄被列入土地征收范围进行征收，随后朱女士也看到了征收方下达的征收公告、补偿政策等相关文件。朱女士欣喜的等待着，可是在评估报告送到她手里的时候，所有的欣喜都变成了不可思议。按照评估报告的结果，朱女士比较终能获得的补偿连附近一套180平的商品房都买不起，评估价格与附近商品房的价格相差如此之大，让朱女士一度法接受，也曾找征收方协商，比较后都以失败告终，奈之下，安置补偿问题只能暂时被搁置。直到一纸通知书的下达，朱女士才意识到事情已经不能再拖了。朱女士收到了一份《限期拆除通知》认定朱女士的房屋面积超过当地每户宅基地的比较大合法面积，而且没有建设许可等建设审批材料，认定朱女士的房屋属于建筑，要求其限期拆除，否则将对其房屋进行强制拆除。得到这一消息，朱女士觉得如雷轰高，难道住了多年的房屋就真的要被这样强拆了吗







案件分析







针对这个案件，关于违建，你需要注意以下几个问题：







1、 何为建筑







建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。主要包括：







（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；







（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；







（）擅自改建、加建的建筑；







（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民会或股份合作的非农业用地非法转让兴建的建筑；







（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市规定标准的建筑；







（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；







（七）逾期未拆除的临时建筑；







（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。







2、 认定违建的主体是谁







对于违章建筑的界定，主要的法律依据是《城乡规划法》、《土地管理法》。所以在房屋被认定违建需要拆除的时候，首先要确定是了哪些规定，依据的规定再来确认行政主体是否合规。







（1）规划局或规划会。负责查处城市违章建筑的法定机关。







（2）城市管理综合行政执法局。也就是大鼎鼎的城管大队，城管有没有权利来管违建，主要看它是否得到省级的授权。







（3）乡、镇人民。负责查处乡村违章建筑的法定机关。







3、 认定违建的程序是什么吗







行政机关在作出决定前，应当遵行的程序是立案—调查—审核—讨论—行政相对人陈述申辨—听证—决定。







■首先必须有国土资源部门的立案登记并调查。







■行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。调查内容应包括： 当事人的基本情况：每个家庭成员的基本情况、主要经济来源，除修建的建筑外，是否还有房屋，住房面积多大、建筑的用途(出租、自用、自住)等。 建筑座落位置、面积、结构、修建时间。 调取城镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区到房管部门查询该建筑的登记材料。 出具书面案件调查终结报告(包括当事人的基本情况、事、处罚依据、处罚建议等)。







■当事人有权进行陈述和申辩，依据《处理法》第六条规定，”公民、法人或者其他组织对行政机关所给予的处理，享有陈述权、申辩权”；第十二条规定，”当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳”。







■必须有规划部门的认定和处理。如果执法机关在未经调查的情况下，即通过公告送达的方式送达相关决定书，明显属于程序行为。







■调查终结，根据情节轻重及具体情况，作出处理决定。行政机关负责人应当对调查结果进行审查，确有应受处理的行为的，需制作处理决定书并予以公告，只有当事人在法定期限内既不申请行政复议，也不进行行政诉讼还拒不拆除的，才可进行强制拆除。







就本案来讲，在未经立案调查的情况下，就向被征收人下达了决定书，很明显其程序存在。而后在经过深入的了解发现，评估机构未经法定程序选择，相关的手续并不齐全，给出的评估结果并不能作为比较终的补偿标准，针对这一系列的程序，比较终征收方主动提出协商，而至此，朱女士的安置补偿权得到了合理的对待，并且取回应有的补偿金额。







律师建议







综上所述，在拆迁中，这是典型的“以拆违促拆迁”，经过这样的一个程序，征收方便可以顺理成章的进行强拆。所以被征收人在遇到类似这样的情形的时候，不要听之任之，法律对违建的认定严格而明确，任何没有按照要求的违章认定都是不合法的，要珍惜时间，在遇到拆迁的时候，勇于拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。







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