对新《土地管理法》的变化，简单概括八句话：通过2023年高速公路拆房补偿标准的现状可以看出市场前景比较广阔，有利于我们进行参考和投资。







一是宅基地管理部门变了;







二是征地越来越难了;







是集体经营性建设用地可入市了;







四是基本农田变长时间了;







五是土地规划变国土空间规划了;







六是土地督察升级了;







七是只批长时间基本农田了;







八是新增建设用地使用费扩大了。















宅基地管理部门变了







以后对宅基地的改革、管理与执法调整为由农业农村部门负责，自然资源部门主要负责涉及占用农用地的转用审批。对自然资源部门来说，这是解脱，对农业农村部门来说，接了一个烫手的山芋。







近十多年来，农村宅基地管理现状可概括为“批不了、管不住、退不出、流不动”。由于规划规模和新增用地指标都主要用于城镇和开发区，而且审批过于复杂，多年来大部分地方根本就没有批过宅基地，结果“憋”出了农村大量建房，管也管不住，拆也拆不了，基层自然资源部门可以说是可奈何。







对城里人到村里买房，法律上一直是禁止的，但在政策上开了一个口子，就是对闲置宅基地可以合作建房搞农家乐，其不少地方早在这么干。







有个新词叫宅基地“权分置”，即落宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。对这个“权分置”，到现在专家还在争论不休。因试点地区对宅基地管理并没有探索出太合适的路子，宅基地管理制度改革还处于进行时。







这次修改《土地管理法》对宅基地持谨慎态度，新词也就是不能保障“一户一宅”的，可以“户有所居”。对进城落户农民，不用担心农村的宅基地被强行收回，如果想退出，原则是：“依法自愿有偿”。







征地越来越难了







征地是个难题，也是获取收益的主要途径，叫土地财政。这次《土地管理法》对征地范围采取了列举式，主要有六种具体情形，其中比较关键的是第五种情形，即“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民批准由县级以上地方人民组织施的成片开发建设需要用地的。”







这条是试点地区的探索，讨论和征求意见时争议比较大，其还是为地方留了一些发展空间。审时增加了限制，为防止市县乱开发、乱征地，要求成片开发涉及征地必须经省级批准。还有一条限制，就是必须符合自然资源主管部门规定的标准。







关于征地补偿，其综合区片价在一些地方已施行多年了，这次提出以后都采用区片价。际上，区片价仍然偏低，在已行区片价的地方，在征地时不少地方都采取了“暗补”的方式，否则根本征不下来，当然从组卷上报的材料上看不出来。







过去征地时，一些地方在调查确认时，要求被征地农民签字率达到100%，际上根本行不通，只能“逼”着一些地方弄虚作假，找人代签，然后引一堆信访、诉讼问题。这次《土地管理法》修改后，个别确难以达成协议的，应当在申请征收土地时如说明。







集体经营性建设用地可入市了







这是一个重大变化，但就存量集体经营性建设用地而言，除过去乡镇企业比较发达的南方一些地方比较多外，北方地区大部分地方其没有多少，不仅数量少、面积小，而且零星分散不成规模，只适合点状用地。







多少年以来，各地基本没有批过新增的用于工业、商业的集体建设用地。需要重点关注的是增加的这条：“土地利用年度计划应当对本法第六十条规定的集体经营性建设用地作出合理安排”。也就是说，以后每年要适当安排一些新增的只转不征的集体经营性建设用地，不能都征为国有的。这条很重要，也是土地供应新途径，符合构建城乡统一的建设用地市场，关键看各地如何具体落吧。







集体建设用地上不能搞商品房开发，这个口子没有开。比较敏感的小产权房，到底如何处理仍然没有明确说法。至于在集体建设用地上搞租赁住房，2022年，原国土资源部会同住房和城乡建设部在北京、上海、沈阳等13个城市开展了利用集体建设用地建设租赁住房试点。







按原国土资源部说法：希望通过改革试点，到2022年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。







基本农田变长时间了







其这只是提法的一个变化，体现高度重视耕地保护、保障粮食安全而已。长时间基本农田也不是“永远”不能占用的基本农田，符合规定的条件和情形，也是可以占用和调整的。







比如重大建设项目。修改后的《土地管理法》规定：“能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确难以避让长时间基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经批准。”自然资源部《关于做好占用长时间基本农田重大建设项目用地预审的通知》(自然资规〔2022〕3号)，对重大建设项目允许占用长时间基本农田的，具体规定了六类情形。







比如临时用地。自然资源部、农业农村部《关于加强和改进长时间基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2022〕1号)规定：建设项目施工和地质勘查需要临时用地、选址确难以避让长时间基本农田的，在不修建长时间性建(构)筑物、经复垦能恢复原种植条件的前提下，土地使用者按法定程序申请临时用地并编制土地复垦方案，经县级自然资源主管部门批准可临时占用，并在市级自然资源主管部门备案，一般不超过两年。







比如设施农业。原国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2022〕127号)规定：对于平原地区从事规模化粮食生产涉及的配套设施建设，选址确难以安排在其他地类上、法避开基本农田的，经县级国土资源主管部门会同农业部门组织论证确需占用的，可占用基本农田。占用基本农田的，必须按数量相等、质量相当的原则和有关要求予以补划。







这次修改的《土地管理法》还有一条新规定，对长时间基本农田占耕地比例，原则要求占80%以上，但不是硬性规定了，各地可以自己掌握比例。







土地规划变国土空间规划了







这个需要一个过渡期。需要重点说的是编制完成国土空间规划后，以后地方再想随意调整国土空间规划可就难了。《关于建立国土空间规划体系并监督施的若干意见》要求，规划一经批复，任何部门和个人不得随意修改、变更，防止出现换一届地方委和改一次规划。只有因重大创业战略调整、重大项目建设或行政区划调整等种情形，才可按法定程序调整规划。







关于调规问题，这次修改后的《土地管理法》提出明确要求：“禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避长时间基本农田农用地转用或者土地征收的审批。”







给各省提个建议，各地都还有不少存量用地，有的能拆，但有的确拆不了，对在拆不了、也不能拆的，比较明智的决策是，抢在国土空间规划落地施之前，抓紧集中补办用地手续，要尊重历史，面对现，事求是，在依法的前提下，不要卡得太严太紧，抓紧时间加消化存量用地，否则会为以后留下一堆麻烦。当然，对2022年以后的新增用地，必须体现“严起来”的要求，不开任何口子，坚决不给补办手续，坚决拆除或没收，否则，明年还会产生大量新的用地，还是一个管不住、管不好。







土地督察升级了







土地督察制度正式上升到法律层面了。机构改革后，原来的土地督察已改为自然资源督察，督察的职能和范围都扩大了，有的省已建立省级自然资源督察制度，有的省正在张罗。







说话，与环保督察相比，过去的土地督察虽然很努力，也有一定成效，但不是很有力、很到位，原基层国土部门评价基本是自己整自己。多年来，问责地方的板子也基本是“高高举起，轻轻放下”，后来原国土资源部干脆把约谈问责的权力下放给省里了，说话，部里不愿意得罪人，省里难道就愿意吗现在自然资源部提出“严起来”，把约谈问责的权力又收回部里了，而且已开始动真的、来硬的。







基层自然资源部门希望自然资源督察能像环保督察一样，真正把督察的对象对准地方委和，对准其他相关部门，当然也要体现“刀刃向内”，真正严起来、硬起来。







只批长时间基本农田了







简单说，涉及长时间基本农田转为建设用地的，必须经批准，其他的农用地转为建设用地的，由省级批准即可。







现在有的省份比如浙江、山东等，已将建设用地审批权部分下放到市级，这是符合简政放权、提高行政审批效率要求的。







新增建设用地使用费扩大了







原来规定新增建设用地使用费只能专项用于耕地开发，这次修改删除了这条规定，也就是说以后新增建设用地使用费的使用范围会有所扩大，当然财政部会出台一个具体使用管理办法。







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