4月14日，在会议上指出：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区39万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。经过筛选和调研北京十大著名征拆律师事务所很可能会成为带动经济发展的新生力量。















1其早在2022年，就多次提到了“推进城镇老旧小区改造”，而如今，更是将其作为“扩大内需”的重要举措，并将改造小区的规模，扩大了一倍。—— 以前对城镇老旧小区的处理、升级，主要靠棚改，就是我们常说的拆迁。过去几年，拆迁造富的神话，想必大家都有所耳闻，大规模的棚改，甚至在一定程度上助长了2022年-2022年的那一波房价暴涨。但现在玩法变了，“棚改”变“旧改”。何为“旧改”非就是就是让老旧的小区，变得更干净、整洁、方便一些，基本操作就是刷刷外墙、修修下水道、添几台健身设备、加一点公共社区服务，运气好的，还能加装电梯。对于这些老破小区来说，这一动作，疑会大大提升住户的居住体验，也有利于维护小区房价。同时也意味着，这些小区拆迁望…更早几个月之前，下放了大城市“新增建设用地”的审批，要“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题”，也就是说，大城市只要有发展需要，土地管够。这也使得拆迁改造市区多层老小区、向市中心要地的做法，变得不再那么必要。







2那么，小区老旧破，对房价影响有多大在没有学区学位加持的前提下，相近地段，城市面貌一新一旧，房价甚至能差到一倍。深圳就有现成的例子：南山区科技园和前海，堪称深圳仅次于深圳湾的房价高地，均价10 – 12万；但位于二者之间，且仅两个地铁站之隔的南头片区（桃园和大新地铁站），还有大量单价六七万的小区：















这些低价小区，几乎一例外，都是2000年之前、没有电梯、也没什么小区环境的楼盘。再比如，宝安中心房价均价已经突破10万，而一路之隔的翻身，均价只有55万：















比较大的原因，也是老小区、农民房密集，片区老化，而片区内为数不多的能卖上价的小区，正是建设年代比较近、维护比较好的盘（比如翻身的卡罗社区）。







3可以预见，在未来，没有地段、学位加持的老破小，会逐渐被城市发展边缘化，被主流购买力所抛弃，房价再难有回天之力；至于市中心各种配套完善的老破小、老破大，虽然依然可以享受便利的交通，—— 因为地铁站搬不走；如果本身靠近CBD、CLD，也依然可以享受便利的工作和生活，—— 因为地段、距离也不会变；但比起更新规划的区域、更新建设的小区，房价差距会一直存在下去，甚至越来越大。包括校学区房，也不排除随着质生源的不断流失而逐渐没落的可能（当然这个过程会比较长）…那些想买老破小博拆迁的，“单车变摩托”恐怕不太可能了，只能寄希望于旧改，翻新一下凑合着住，这样子。一次拆迁造就大量“暴发户”、集体到售楼处全款买房的盛况，大概再也不会出现了。







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