导读：近年来，各种目的退项目逐步进入大众视野，因退而起的法律纠纷也不断涌现，尤其是在北京地区。可是我们查遍与土地相关的法律法规，均未见退一词。可以说，退作为一个非法律用语，几乎是不受现有法律规范体系规制的。那么，在面对这种法定依据的行为时，广大被退人该如何维权呢本文，北京在明律师事务所的马丽芬、闫会东律师结合多年的办案经验，来为大家谈谈该如何提升退补偿数额……此外，我们不能忽视房屋拆迁安置给行业发展注入了新的活力，对于激活市场有著深远的意义。

【拨开迷雾，看清退项目本质】

退并非法律规定的征收土地的方式，而是在农村集体土地征收的进程中，地方或乡镇、村委逐渐摸索出来的，没有统一的法律规制并严重侵害房屋产权人利益的一种模式。因退程序简单，成本低廉，故倍受相关部门机构的青睐。目前退模式也在不断地发生变化，有绿化还植项目、文物保护项目、棚户区改造项目等，其中尤以文保退和环保退比较为多见。

那么，具体而言何为退呢在明律师认为，退即协议搬迁、协议搬离。包括在集体土地上进行的由被退人与村委会、开发商签订退安置补偿协议以后，村委会将被退人拥有的房屋和土地收回的行为。还包括在国有土地上进行的为保护文物或者进行绿化，而由房屋土地管理机构与被退人签订补偿协议，房地机构将房屋收回的行为。从本质上讲，“退”的根本目的在于速现征收，进行土地储备或建设。它是一种变相的拆迁或征收。



【抽丝剥茧，明确退的施主体】

由于退不是“正规的”征收（拆迁）程序，因而其施主体也较为多样，目前有4种类型：

首类是由开发商以建设绿化隔离带的义施的土地收储和房屋拆迁行为；

第二类是开发商与村委会联合施退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的义进行房屋退，在退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批；

第类是镇或区作为幕后推手，施集体土地退。利用退的方式收储土地，从而完成城中村或新农村的建设，此种方式主要是由村委会进行协助完成，开发商不一定介入；

第四类是由成立的专门机构或直接施退。一些地方以拆违建或者以文物保护的方式强制拆除房屋，以达到强制搬迁的目的。文物保护项目中一般是由区一级文化会来作为主体施退。

由不同主体施的退行为，会给我们后续的维权带来不同的应对方式。因此，在接到退告知书的那一刻，被退人必须弄清所在区域的退项目是由哪个主体施的何种退，只有这样才能精准维权。

【巧用维权手段，比较大程度维权】

虽然说退没有明确的法律依据，但这并不意味着我们面临退时完全所作为。相反，践中还是有很多常用的维权手段的。马丽芬律师、闫会东律师在总结以往案例的基础上，认为退项目主要可以采取以下维权措施：

其一，申请村务公开。由村委会主导的退项目，退施者往往会依据《村民会组织法》第24条，以村民自治宅基地使用及征地补偿费用方案为由，由村委会发起村民代表大会，以开会的方式通过退宅基地及房屋决定及相关补偿协议。这里需要明确的一点是，村民会议权决定宅基地及房屋退。根据《土地管理法》第四十五条、四十六条以及《土地管理法施条例》第二十五条、《征收土地公告办法》第七条等的规定，征收集体土地的必须经过相关的审批，乡镇、区县是没有该种权限的，更别说村民会了。因此，广大被退人可以根据《村民会组织法》第33条的规定，向相关的村委会申请村务公开，要求村委会公开退方案、补偿及分配方案等村委信息以及有关退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、施人以及其他相关材料。这样一方面便于了解退的具体内容，另一方面也为后续的维权奠定基础。如果村委会不公开相关信息，我们可以向上一级申请监督村委会履行职责，必要时可就此提起行政诉讼进行救济。

其二，申请信息公开。为了达到速拆迁的目的，退项目的很多内容是不公开的。我们需要根据自己所在地区项目的特点申请信息公开。如集体土地上的退，就可以按照《土地管理法》《土地管理法施条例》《信息公开条例》等相关法律法规，要求有关部门公开该地块涉及的用地审查意见、征收土地的相关文件、建设项目的用地规划、相关项目的立项批准文件、退安置补偿协议、一书四方案等等。如果退是在国有土地上进行，比如还绿项目、文物保护项目，我们可以依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）等相关法规申请公开该项目的核准文件、文物保护的认定文件、退安置补偿方案等。虽然退项目的称五花八门，但是其终究有迹可循，我们均可以按照现有法律法规的规定，来申请信息公开，了解案件的具体情况。

其，提起人身财产安全保护申请，有效应对逼迁行为。退主体为了达到逼迫搬迁的目的，往往会采用一些手段，比如断水断电断路、围堵，“以拆违促退”“以拆危促退”甚至是直接破坏房屋等行为。我们可以依据《警察法》第二条、第条、第二十一条的规定，向机关提起人身财产保护申请。在紧急时刻还可以直接报警，要求出警保护自身的合法权益。同时，被退人要加强守房意识，确保屋内不离人，屋外有接应，在侵害发生的首时间进行拍照、录音、录像取证，针对各类逼迁行为提起有针对性的救济程序，譬如对于因退而作出的“责令限期拆除”类文书及时提起复议或者诉讼，从而将案件周期“拖长”，利用时间来换取提升补偿数额的空间。

其四，向部门提起查处程序。我们可以依据信息公开所获取的内容，分析行为的性质，申请有权机关采取不同的查处程序。如针对征收土地的行为、征收房屋的行为、用地的行为、建设的行为提起查处程序，要求行政机关履行其查处职责。如果行政机关不履行法律法规赋予其的职能，我们还可以提起行政复议或者行政诉讼进行进一步的救济。

其五，提起行政复议或行政诉讼。只要行政机关作出了具体行政行为，并对被退人的际权利义务产生影响的，我们都可以提起行政复议、行政诉讼。退项目的本质是为协议搬迁，如果一些退人为了现速拆房，以拆违建的方式强制拆除，该退人或者际施者是没有合法依据的，我们可以提起行政诉讼确认拆迁行为进而申请行政赔偿，这种比较经典的维权路径是与一般征收拆迁项目区别不大的。而对于与房屋本身合法性认定相关的问题，由于其往往会直接影响到涉案房屋的补偿数额，也需要针对相关文书发动救济程序。践中，一些被退房屋之所以补偿比例不到1:1，根本原因就在于其权属存在瑕疵，未被认定为完全意义上的合法建筑。此种情形尤其值得被退人予以重视。

以上是我们根据以往案件所做的一些总结，维权中还需要根据具体案情来确立诉讼方案，不可简单地照搬照抄。在明拆迁律师比较后想提醒大家的是，退不可怕，也不是不能救济的，关键在于如何抓住每一起个案的核心。打蛇要打七寸，维权也要抓住矛盾纠纷点。广大被退人在面临退时，不要被退方出示的文件所吓倒，也不要因为退没有法律规定就感觉得不到救济而失望。你要明白的是，退和征收一样，同样面临对产权人合法权益的直接影响，给予公平、合理的补偿安置从来都是法律的应有之义，也是抛不掉的职责之所在。