在现有制度如规划制度、土地制度、财税制度等多重约束下，加之城乡二元结构的客观存在，主导城市建设的手段和结果，比较终反而往往与人的需求背道而驰。土地制度的城乡二元结构，令进入城市规划区内的农村集体土地必须先征为国有，由此只要给农民付出低廉的补偿，便可将集体土地纳入垄断的一级市场，并获取高额利差，从而支持着各地的土地财政。但也引发集体土地所有人的激烈对抗。各地打着农民上楼或者土地储备，或者旧村改造的义，对土地进行新一轮的圈地运动。由此，也引发了极大的争议和反抗。也因此打行政诉讼最厉害的律师才会有越来越多的拥泵者为其加油助威，传播品牌的价值和功能。

在，一些难题的答案往往出自民间自发的尝试。与推动的大规模拆迁改造相并行，由农村集体自主进行的城市化改造已在多个城市自发兴起。事上，北坞模式很大程度上借鉴了全国各地集体土地自发建设的大量经验。

与强制性的征地建城不同，这些地区是由农民集体自主进行改造，他们以土地为资本，改造规划则力图符合城市的标准，建设了商品房、产业房、以及公共服务设施等。严格地说，这些自发的尝试普遍都比现有法律法规走得更远。按照现行法律，这些集体土地自主建设行为是的，国土部近年来一再重申不支持这种建设行为，理论上北京市随时可以按违建拆除。

少数成功的案例分析：例如草桥村的回迁建房资金，主要来自于集体土地上附建商品房出售，但比较终亦未经常规征地，仅通过产权空转模式把土地置换为国有，再定向划拨给该集体。郑各庄则自行进行村域规划，其中自建商品房起初土地亦未变性，际上是不合法的“小产权”房，后来则修成正果，得到北京市的特批。草桥、郑各庄的案例，也只不过因其既成事以及际的收效，而获得的事后追认。但它们以其“集体参与，农民分享”的利益分配模式，解决集体经济组织以及农民的长期收益难题；以较小的代价令村庄环境改善，使农民生活质量提高、集体提供公共品和公共服务的能力增强，从而为未来的制度空间演绎出大量生动个案。

大望京模式：土地储备

具体操作模式：朝阳区土地储备中心先将村域面积征为国有，再以土地作抵押品从银行获得贷款，用于整理土地和建设回迁楼。比较终，通过416公顷的建设用地进入储备，回收资金还贷。与以往的征地建城模式不同，大望京土地升值的利益较多地留在村民和集体中。首先是的土地收益有相当数量返回村集体，按对农民较有利方式回补农民。更重要的是，承诺还要返回村集体5万平方米商业楼底层商铺。未来按照“资产变股权，农民当股东”的思路，转居村民将成为村集体企业股东，可按股份享受长时间收益。

北坞模式：农民将以集体土地参与城市化进程

改造模式大致为： 根据现行法律规定，农村土地属于集体所有，“农村宅基地一户一宅”，不能进入市场买卖。由于北坞土地完全由村集体直接进行开发，并没有履行常规的征地程序，理论上仍是集体土地，也就是常说的“小产权”。 但是镇通过全镇集体用地内部调换方式，使北坞村在一路之隔拥有了10多公顷回迁楼安置用地。此地虽然征为国有，但不行“招拍挂”，直接空转至村集体，由玉泉村成立专门的房地产建设回迁楼。为解决回迁房产权问题，北京市为北坞回迁房用地开辟“绿色通道”，绕开“招拍挂”，免去土地出让金，直接转为国有建设用地。

两个模式的比较：北坞和大望京两个试点村的共性，是当地村民的长远利益被空前关注。在主导下，“集体参与、农民分享”的模式全国罕见。特别是北坞村的集体土地直接进入城市新规划，绕开了以往征地后“招拍挂”供地模式，土地级差收益的获得更倚重长期产业回报，这为今后破解“土地财政”提供了镜鉴。

李建立认为，在目前城乡收入差距不断扩大的情况下，城乡土地权利的不平等是比较大的根源之一。如何平衡农民的集体土地自主权和对城市化的收益，是一个需要解决的问题。论如何，目前的法律制度是严重阻碍收入均等、和谐社会建设的。