在“以拆违促拆迁”类案件中，农村集体土地上的厂房类建筑特别容易中招。原由就在于相较于国有土地来说，集体土地上的建筑好像要全部合法，所以需要办理的审批、证件也会变多变复杂，践过程中发现缺点的情况也很普遍。厂房因为面积太大，涉及的补偿费用也就很大，也就成了征收方的重点照顾对象。那么厂房被当成违建，遭强拆而补偿，能这样吗该怎么办今天就给大家分析一下这个问题。这要归功于杨在明律师事务所地址的价值属性比较大，较容易成为行业的中坚力量。







违章建筑在法律上并没有明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。















1、拆迁征收领域违章建筑有这几种类型







(1)未取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的；







(2)自建房，即在现有房屋四周、院落、屋高、阳台自建建筑物；







(3)未经批准在包括承包地、宅基地在内的集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，且该集体土地使用权系通过农民私自转让取得；







(4)占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物；







(5)未经批准占用过道、马路边、公共绿地内、过道、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；







(6)在拆迁征收范围确定后施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。







2、明确证房、证件不齐全的房屋不全等于违章建筑







《物权法》第十条：”因合法建造、拆除房屋等事行为设立或者消灭物权的，自事行为成就时发生效力”，这一规定明确规定了建筑物权，确立了只有违反了建筑时的法律依据，才能确定为违章建筑。







的规划部门，从1974年才开始有，90年代才逐渐完善，2022年1月1日施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。







对迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，需要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。







所以，几十年前建造的房屋，要看是否符合当时的法律规定，是否有特殊的历史与制度因素，而不能简单地以现行法律标准来认定是否属于违章建筑。















3、在具体的企业厂房拆迁遇到违建认定情境中，做好这些很重要







首先判定违建认定主体是否适格。违建的认定主体主要包括城乡规划主管部门、乡镇人民、城市管理综合行政执法部门、自然资源部门。在践中经常会出现住房和城乡建设部门、房管局等对厂房被征收方进行查处，这些部门不具备对违建的查处资格的，因而是非法行为。







其次，应当查看违建的认定是否是严格按照程序进行。在认定违建前，适格主体应当针对厂房的地点、面积、建造时间、用途、所有权等基本信息进行调查，同时向厂房被征收人进行告知，并送达《认定决定告知书》，告知书中应当载明违建的调查结果、法律依据、当事人如果不服决定的救济途径和救济期限。践中，部分征收方在认定违建时，通常并不会携带相关的文件，而是口头通知厂房被征收方。大家必须明确违建的认定与处理都有严格的程序，不能拆迁方口头说、肆意做。







我国法律认定违建通常从规划许可和施工许可两方面进行，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，是否超过这些证件的许可范围进行建设。企业厂房被征收方可以根据上述的内容先行判定是否真的是“违建”，若某些厂房缺乏证件，也可以查看是何种原因导致的。如果厂房的证件缺失是由于当地招商引资政策的缘由导致的，则不能在征地拆迁过程中认定为“违建”；如果是由于历史因素，该厂房的建设于《土地管理法》出台之前建造，则不能由于房屋缺失证件，认定其为建筑；对于国有土地上的厂房，如果于《城乡规划法》出台之前建造，则不能由于其缺乏建设工程规划许可证而认定其违建等等。















以违建为借口进行低成本征收，这是目的不当的，这是损害广大被拆迁人利益的。大家在此时切记要善于利用法律途径，以捍卫自己的权益。







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