前言从拆迁法律咨询律师的参考价值来看，也能给其他行业带来很多的启发。







既五证齐全何来违建这一说







五证齐全为何还是“影响规划”















随着经济社会的发展，规划是有可能调整的，甚至某些调整是必要的。但首，应该尽可能地保持规划、政策的长期平稳，调整应当尽可能地少，应当尽可能地减少对现情况的干扰、尽可能地降低社会成本，并且应该走正当程序来调整；第二，不得不调整并且造成投资方、购房者资产财产损失的，应该遵循出于公共利益之目的而征收的程序，依法给予补偿。







众所周知，违章建筑，指的是违反有关法律法规，没有经过合法审批手续而私自建设的建筑物。可是，五证齐全的房子也可能是违章建筑吗比较近刷屏的一份文件，刷新了人们的认知。







据澎湃新闻报道，济南正在大力开展雪野风景胜区违建别墅清查整治工作。







雪野拆违其早就开始了，2022年就有很多湖边别墅被拆除。不过，当时拆除的基本上是当地村民私自建设的，是真正的违章建筑。这次情况却有点不一样。根据一张“莱芜区审批手续齐全违建别墅项目分布图”，包括520栋1032套别墅为“五证齐全别墅”。







这些项目“五证齐全”“审批手续齐全”，为何又变成了“违建”“”呢这些手续齐全的“违建”要如何处理呢







一份落款为“济南市莱芜雪野旅游区管理会”的公告给出了处置方案。公告称，为了恢复雪野风景胜区的自然生态功能和公共属性，要依法拆除风景胜区规划范围内影响自然生态环境的建筑。公告称，为了维护产权人的合法利益，对已竣工验收并交付使用的建筑，参照类似房地产市场的评估价进行补偿，对未竣工验收、未交付使用的建筑，按照在建工程的评估价进行补偿。公告还制定了奖励政策，对早签约的产权人给予奖励，比较多可达20万元。







这份公告，其承认这些建筑是合法的，只是为了恢复旅游区的自然生态功能，所以要在补偿之后进行拆除。







其，类似的情况不止出现在济南。新京报2022年就曾报道，河北承德市一个别墅项目也是五证齐全，合法建成，后来却被以“侵占河道范围”为由认定为而拆除。2022年11月，江苏苏州吴江太湖边的多个别墅区也都有五证齐全的房屋被强拆，理由是“不符合太湖风景胜区的相关规划，违反生态红线”，然而，这些房屋所违反的规划是2022年才颁布的，但房屋则早在2022年就获得了官方颁发的建设工程规划许可证。







在这些强拆中，产权人都会得到一定的补偿，但是，这些原本合法的建筑却要被拆掉，肯定会造成巨大的浪费。更重要的是，对项目审批通过的文件具有法律效力，如今，却轻易就否定了这些审批文件的效力，如何形成稳定的市场预期其中造成的损失又应该如何处理若是当年取得“手续”的过程中存在问题，如何进行追责对平白牵扯其中的投资者、购房者又该如何安排







当然，随着经济社会的发展，规划是有可能调整的，甚至某些调整是必要的。但首，应该尽可能地保持规划、政策的长期平稳，调整应当尽可能地少，应当尽可能地减少对现情况的干扰、尽可能地降低社会成本，并且应该走正当程序来调整；第二，不得不调整并且造成投资方、购房者资产财产损失的，应该遵循出于公共利益之目的而征收的程序，给足补偿。







比如因生态环境保护而对规划作出调整，这完全可以理解，但在调整规划时，必须尊重已经存在的利益相关方，尽可能减少对他们的影响。即使不得不清除，也应该有合法合情合理的依据与目，通过公平协商给予充分的补偿，而不是一纸通告定性为“违建”，然后强拆。







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