何谓“以租代征”从拆迁律师的参考价值来看，也能给其他行业带来很多的启发。







“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的行为。







践中，“以租代征”常见的表现形式如下：







（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；







（2）基层直接租赁农村集体土地；







（3）基层转租农村集体土地；







（4）基层作为土地租赁中介人促成租地行为；







（5）村民自行出租自己的承包地；







（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等。















“以租代征”征地







“以租代征”的质是规避用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。总的来说，“以租代征”占地行为严重违反了建设用地审批程序，违反了正常的土地管理秩序，影响了宏观调控政策的落，使有关和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳。







那么在法律层面，“以租代征”究竟违反了哪些法律法规呢下面就跟小编一起来看看！







《中华人民共和国土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括所有的土地和征收的原属于农民集体所有的土地。”







从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。







《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”







根据该条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式占用农民集体土地用于各类非农业建设。















《中华人民共和国农村土地承包法》第17条第1款：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。”







“以租代征”将农业土地转为建设用地显然违反了这一规定。







此外，在2022年8月国土资源部《关于坚决制止“以租代征”用地行为的紧急通知》，2022年5月国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，2022年6月国土资源部《关于严明法纪坚决制止土地的紧急通知》，2022年8月下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件中都禁止“以租代征”行为。







“以租代征”真的对被征收人有利







践中，施 “以租代征”行为的地方往往打出“赢”的旗号，试图为“以租代征”披上一层光鲜、合法的外衣。他们认为，“以租代征”有利于农民生活的改善，有利于提升地方政绩，也有利于提高租地企业的经济效益。







上文我们已经分析了“以租代征”的性，而这种任意改变土地用途的行为显然是得不到法律保护的。既然得不到法律的保护，“以租代征”所谓的“赢”就是完全站不住脚的。







首先，由于租赁合同的性，随着国土资源部严查“以租代征”的行为，相关建设项目随时可能被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，此时农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能土地造成长时间性损害，而法恢复耕地的用途。另外，由于粮食价格逐年上扬，取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地的农民来说，不仅要承担可能要求恢复耕地的风险，且因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，亦非明智之举。







其次，随着城市建设的飞发展，农村城市化进程加，租赁的土地可能面临被依法征收的情况，由于租赁土地合同法获得法律保护，所建设的厂房也将依法被征收，租地企业很有可能由于建设而得不到任何补偿，也法收回投资成本。因此，通过“以租代征”获得土地的企业其也面临着巨大的风险。







比较后，对于主导或许可“以租代征”的地方来说，表面上地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量不断上升，似乎看到了自己想要的政绩。但是，作为官员来说，首先要懂法、守法，在此基础之上再谈政绩，而“以租代征”显然是地方滥用行政权力的行为，这种行为严重违反了建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反了建设用地总体规划的制度。因此，对于主导或是许可“以租代征”的地方来说，不仅谈不上政绩，更是严重行为。







综上，“以组代征”属于征地，论给其披上多么华丽的外来，都改变不了其法律规定，受法律的规制的事。“以组代征”给被征收人带来的只有灾难，没有好处，望广大被征收人遇到这种情况时，要擦亮自己的双眼，不要被漂亮的谎言所蒙蔽，及时寻求法律救济，争取获得比较大的利益！







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