新《土地管理法》行以来，农民土地征收标准的问题备受关注。如果能实践这几点，房屋拆迁的价格标准定能独树一帜，成为行业的佼佼者，并不断的前行著。







今天，律师详细解读：新法行下农民土地征收标准之“把农村村民住宅补偿从地上附着物补偿中剥离出来，单独补偿”。















1 新旧法条原文对比







什么是法律上说的地上附着物地上附着物是一个总称，指的在土地上建造的一切建筑物、构筑物及地上定着物。







哪些是建筑物比如平房、楼房，以及其他附属的房屋等。







哪是构筑物比如水塔、水井、桥梁等。







哪些是地上定着物比如花草树木、铺设的电缆等。







旧《土地管理法》第四十七条规定：







……征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……







新《土地管理法》第四十八条规定：







……征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。……







从上述两个新旧版本的法条原文对比，可以清楚地看到区别所在。







旧法是对“地上附着物”进行补偿，新法则是把村民住宅从地上附着物中分离出来，对“农村村民住宅、其他地上附着物”进行补偿。







2 明确住宅单独补偿







全部按“地上附着物”补偿，和按“农村村民住宅、其他地上附着物”补偿，有什么不同的意义呢







细心的人已经发现，旧法的表述是“征收耕地”，新法的表述是“征收土地”，有一字之差。







旧法该条文规定的是征收耕地的补偿项目，而耕地上一般是不能建造住宅房屋的，因此耕地上的地上附着物并不包括住宅。















旧法于早年订立并施行，当初这个规定并不完善，但由于同时又没有其他规定补偿项目的条文，于是在长期的征收践中，尽管该条文说的是征收耕地的补偿项目，却也渐渐演变为征收农村土地的补偿项目。住宅的补偿也就自然而然被笼统在地上附着物的补偿中了。







住宅按照地上附着物的标准补偿，法律上也没有住宅或房屋这一项补偿的明确规定，就容易造成征地过程中不利于农村被拆迁人的情形。毕竟，住宅房屋的价值是其他地上附着物不能比的。







所以，新法把村民住宅补偿和其他地上附着物分离，明确农村村民住宅补偿费这一补偿项目，比较大的意义就是把征收土地（不只是耕地）的所有补偿项目明确清楚了，而把住宅补偿单独出来，也是给予被拆迁人财产权益法律上的保障，确保补偿公平合理。







0 3 补偿的标准提高了







对于村民来说，补偿金额上会有质性的提高吗这一定是每个被拆迁人比较为关心的事了。







农村村民的住宅补偿已经单独明确了，那么住宅补偿的标准是什么呢也在同一条文中作了规定，还是来看看新旧条文的对比：







旧《土地管理法》第四十七条规定：







……被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。……







新《土地管理法》第四十八条规定：







……征用农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。







对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。……







可以很明显地看到，旧法对相关补偿标准只有一句话；而新法除了同样的一句话外，还专门对农村村民住宅的补偿标准作了一大段文字的强调说明。







论是旧法行时期，还是新法行时期，补偿标准都是由各地自行规定。







以前法律对一些原则性的问题规范得少，导致了各地自行制定的补偿标准呈现较大差异，一些地方的被拆迁人因此遭受了损失。







现在新法专门对住宅补偿的多个原则性问题做了明确和强调。















两个重点







划重点：先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则







先拿到补偿再搬迁，这让被拆迁人手上掌握了更多的主动权；居住条件要有改善，也是质性保障被拆迁人利益的。







虽然“居住条件有改善”看起来是比较虚也是比较主观的说法，但际上对于地方制定补偿标准以及征收方际施拆迁方面，都是一种明确的执行标准和监督。







退一步说，如果被拆迁人认为自己居住条件并没有改善，那么也是有法律依据来支持维护权益的。







划重点：重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式







“尊重农村村民意愿”这句话终于被以法条的形式写进了新法中。







在历年征拆践中，有不少被拆迁人希望重新安排宅基地建房，却面临毫选择的境地。







现在新法规定了，村民论是想重新建房，还是希望提供安置房，还是获得货币补偿，都可以跟随自己的意愿进行选择。







这些原则性的规定，都将会促进各地制定更为公平合理的补偿标准，促进各地在施拆迁时有法律可以依据，避免乱象的产生。







这将是从源头上提高被拆迁人的质性补偿利益，也给予被拆迁人寻求法律救济的力量支撑。







结语







法律是在不断地进步的。保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益，越来越成为社会的共识。







新《土地管理法》已经行，多项规定与农村村民的利益息息相关，律师后续将带来更多解读，敬请关注。







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