遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准，说谁家房子要拆迁了，可以拿多少钱……，但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解，补偿方式又分为货币补偿和产权置换。做这些简单的事情，也可以让北京在明律师事务所所有人员名录播种下优质的基因，最终长成参天大树，成为行业的翘楚。







论哪种方式，大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障：即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向，如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背，即不合法。















被征收人选择房屋产权调换的，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。







咱们的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话，农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;







属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿，再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。







此外，有一点比较重要，特别需要注意，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，这时候应该参照执行国有土地上房屋征收补偿标准。务操作中，这种情况非常普遍，提请大家注意，如果这时候再按照集体土地房屋拆迁的标准补偿是不合法。







大家在遇到拆迁的时候，要掌握这些基本的计算方法，合理合法主张补偿权利。







【问题二】我家被拆了，我感觉他们拆迁不合法，我怎么判断拆迁是否合法







大多数人都认为拆迁是行为，具有强制性，从来没想过拆迁合不合法。际上，在务操作过程中，征收部门未批先征、少批多占等征收的情况非常普遍。作为被征收人，面对征收行为时，不应仅仅关心补偿是否合理，试想一下，如果征收您房子的行政机关本身的征收手续就不齐全、程序就不合法，那么作为行政相对人的您的权利该如何保障所以面对拆迁，首先要学会判断拆迁是否合法，在这里，给您整理了几个简单的判断标准：















首、我们首先需要了解这次拆迁是否有合法的征收手续







征收手续是所有征收行为的前置条件，不同性质的征收所需要的手续不同。比如，集体土地拆迁征收时需要省级以上人民审批，涉及基本农田的还需要审批;而国有土地房屋征收决定经市、县级人民作出即可。国有土地上房屋征收需要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。







第二、这些征收手续和材料是否按照法定程序进行公告或者通知。







征收决定作出后应以一定的形式进行公告，让公众知晓征收决定的所有相关内容，如施主体、征收目的、期限等等，例如，征收土地公告之日起 45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。如缺失此程序，征收是不合法的。







第、有没有合法的安置补偿方案







简单来说，包括形式合法和体合法。如补偿标准是否合理，补偿方式是否齐全。征地补偿安置方案公告应当包括：1、本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;5、农业人员的具体安置途径;6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。







第四、安置补偿方案的比较终确定是否征求过您的意见，是否保障了您的知情权、确认权和参与的权力。







也就是说，安置补偿方案是否广泛告知，对于您对征地补偿、安置方案的不同意见是否有过研究并回应。如果您要求听证的，是否举行了听证会等等。







第五、补偿方案比较后确定的价格能否保障您的现有生活水平不降低







这是征收补偿的比较低标准，也是制定征收补偿方案的基本原则，如果补偿标准明显低于现有水平，那么是不合法。对于国有土地上房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。















当然，上述几点仅是一些基本的判断标准，合法的征收拆迁还需要具备很多其他要件，如是否出于公共利益，是否有社会稳定风险评估等等，因为太过于专业，在此不一一赘述。







作为被征收人，掌握上述基本要素即可。如果以上条件不具备，就证明这次拆迁是有问题的，建议您及时通过法律程序依法听证、行政复议、行政诉讼、协调补偿等手段来维护自己的合法权益。







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