进行征地拆迁，予以被拆迁人“公平补偿”这是大前提，法律明确规定“公平补偿”原则，现公共利益必须要先保障百姓的个人利益。具体来说，针对拆迁法律还施以下十点，不准“先拆后补”，必须先补偿后搬迁，且不准强拆与逼拆。通过对比可以看出拆迁谈判不成政府可以强拆吗更具有一定的优势，同时也拥有很大的性价比。







1、 房屋征收以公共利益需要为前提







《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民作出房屋征收决定，必须以为了保障安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。并以列举的方式对公共利益的范围进行了明确的界定：国防外交、交通水利、科教文卫、保障性安居工程、旧城改造等等内容。值得注意的是，国库利益、土地储备等理由不能作为房屋征收的理由。2022年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史，而征收不以公共利益为目的，被拆迁人有权拒绝。















2、 是公共利益征收仅有补偿主体







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条首款：“市、县级人民负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”







市县级负责房屋征收补偿工作，并由其确定的房屋征收部门组织施本行政区域的房屋征收与补偿工作。







过去，多数情况下由拆迁方及开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《条例》规定，市、县级以上地方人民为征收与补偿主体。







所有的国有土地上房屋征收行为都变为行为，对此负责。一旦出现问题，责任主体就明确是，这也规范了房屋征收与补偿工作。







3、先补偿后搬迁







《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了“施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。







征收双方就房屋征收补偿的各个问题达成了一致意见，然后签订征收补偿协议，之后双方需要依照协议的约定，对协议中确定的义务进行履行。这些事项均完成，才算是满足了“补偿在先”这一原则的要求。







《征补条例》并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。这些都是为了充分的保障被征收人的利益。















4、张贴公告有时限要求







张贴公告只为拍照，一拍照立马撕掉，不给被拆迁人看到以及保存的时间，这明显是要欺被征收人。这种做法已被法律否定，大家若是遇到这样的事可以向有关部门举报。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十条规定，市、县级人民作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。







5、房地产价格评估机构由被征收人协商选定







过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又法改变的不公现象，使评估更贴近际、更公平、更具科学性。















6、院落空地也要补偿







《国有土地上房屋征收与补偿条例》对空地院落是否予以补偿并没有明文规定，因此很多被征收人并不知道自己有权主张就空地、院落等土地获得征收补偿，拆迁方也往往借此将空地、院落补偿项目抹去，许多被征收人的权益因此受到了严重的侵害。







然院落和空地也是属于被征收人的合法财产，不给补偿显然是不合理的。







2022年新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，比较高人民法院也紧急作出了《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的答复》，明确了“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。







《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定中也明确指出“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。







因此，被征收人有权主张空地、院落征收补偿。















7、对评估结果不满意，可以申请复核







评估报告上的一串数字就决定了被征收人能拿多少补偿款，所以评估结果是非常重要的。







假如被征收人认为补偿低了或是评定方法错误，依据评定方法的要求，能够自接到分析报告生效日10日内向房产价格资产评估机构申请办理核查，假如对核查结果仍有质疑，能够在接到核查结果10日内向被征收房屋所在城市的评定权威专家联合会申请办理评定。







8、被征收人具有选择补偿方式的自由权







关于补偿，还有这样一条值得重视的法律规定，即被拆迁人具有选择补偿方式的自由权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条首款的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。践中存在这样的情况，补偿公告只给出按人头+货币补偿一个方案，没有按面积补偿的选项，这就是不合理的。







如果选择产权置换，安置的房屋是一个地方的，那就同等面积置换；如果不能当地安置，那就选附近安置，同时要考虑到不同地区的房价，对于置换房屋之间的差价，应给予补足并结清。如果选择货币补偿，被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。















9、禁止暴力逼拆







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。“逼拆”，因而被征收人遇到任何方式的“逼迁”，都可以起诉维权。







10、禁止强拆







征地拆迁领域，仅有合法的强拆行为是司法强拆，强拆必须经过法院裁定，其他任何形式的强拆都是被禁止的，比如行政机关迳行强拆、暴力强拆、夜间、法定节假日偷拆等等。如果被征收人房屋被强拆了，可以起诉要求赔偿。







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