导读：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，地方市县人民有权基于公共利益需要征收公民房屋。而依据《文物保护法》的规定，地方人民负责本行政区内文物保护工作。文物是不可再生的资源，地方市县人民在征收公民房屋时需要落文物保护职责，督促工作部门组织文物认定，对于被认定的文物切加以保护，对于非文物应当给予被征收人公平合理补偿。本案是由北京在明律师事务所的律师代理的一起凉山彝族自治州西昌市案件的庭审视频，让我们期待法院的公正裁决。从长期来看，城市房屋拆迁补偿标准的价值会越来越高，从本质上有了很大的飞跃。

【基本案情：民国房屋被纳入征收范围】

委托人的房屋建造于1920年前后，房主是清末五品骑尉官，现在居住人是第代。房子系穿斗自下而上排扇咬合而成，房屋面积3层500多平方米，位于西昌历史城保护规划范围内，属于历史建筑。2022年8月15日因大通菜市场二期项目被纳入征收范围，2022年9月28日地方作出征收补偿决定，涉案房屋目前尚完整存在。委托人在北京在明律师事务所的高峰律师的指导下将西昌市人民诉至法院，以维护自身的合法财产权益。案件于2022年5月7日在四川省凉山彝族自治州中级人民法院开庭审理。

【律师观点：评估方法、评估时点有待商榷】

一、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条、第十九条、第二条等之规定，地方市县人民有权基于公共利益需要征收委托人城市私有房屋，被征收人有义务配合征收，但有权利获得合法合理补偿，其补偿标准为评估的市场价值。如何认定市场价值的标准，亦即被征收人能够买到被征收房屋同地段或类似地段同规模的普通商品房。

二、依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条，依据《文物保护法》第二条、第条、第八条、第九条等之规定，对于征收人作出的征收补偿决定书引用的评估报告采用的评估方法为市场比较法和成本法是值得商榷的。





依据评估办法规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积、区位、用途等因素。基于被征收房屋建造时间系1920年前后，且房屋结构为穿斗自下而上排扇咬合结构，评估采用市场比较法，应当满足与被征收房屋相对近同结构同用途已交易参照的3个版本，评估报告对于已交易样本如何被满足没有交代。对于评估采用成本法，成本法即重置价格法，就是把房屋按照建造年代和征收决定时点重置的投入全部费用，试问被征收房屋系1920年前后建造，当今能否被重置而且重置投入能否被科学合理的计算，故成本法根本不适用被征收房屋。

代理律师建议可以适用收益法作为评估方法。收益法是对于被征收房屋没有交易样本而采用被征收房屋现有收益或潜在收益予以评估计算，践中还有参照新的建设项目比如本案大通菜市场一期档口收益予以评估，这种评估方法符合公平补偿原则。其，上述只是关于评估方法的代理意见，而对于本案被征收房屋属于历史性建筑，通过文保法依程序一般可以被认定为文物，文物是不可以被拆除的，只可以做修缮性保护，征收人有对于文物保护的法定职责。

、对于征收补偿决定书径直使用评估报告，高峰律师认为其违反公平补偿原则。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条、第二十六条等之规定，征收人作出征收决定的时间是2022年8月15日，评估报告以征收决定之日作为评估基准日作出的时间是2022年11月5日，征收补偿工作截止日2022年11月20日，征收人作出征收补偿决定书时间是2022年9月28日，可以认为征收人作出征收补偿决定书是恶意的。何为恶意作出高峰律师认为，征收人在征收补偿工作截止日之后大约一年之久作出征收补偿决定书，违反评估报告告知“本报告作出后评估对象价格标准发生较大变动对估价对象估价价值产生明显影响不能使用本评估报告”，径直使用评估报告采用的征收决定作为评估基准日，使被征收人丧失了获得公平合理市场价值补偿用以购买被征收房屋同地段（类似地段）同规模普通商品房的权利。

四、关于本案征收补偿决定作出涉及的法律适用问题，高峰律师认为：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条等之规定，被征收房屋的市场价值确定的评估基准日是征收决定作出之日，而对于征收人恶意距离征收补偿工作截止日之后大约一年作出征收补偿决定书，征补条例没有规定适用哪一天作为评估基准日。高峰律师认为，这种情形适用征补条例第二条公平补偿原则，亦即被征收人获得的征收补偿不低于征收决定作出之日作为底线结合征收补偿决定书作出之日作为评估基准日用以满足被征收人获得公平补偿可以买到被征收房屋同地段（类似地段）同规模普通商品房。

在明律师高峰比较后想强调的是，对于本案事涉及法律问题，需要衡平征收人征收权力和历史建筑文化传承，需要衡平征收人征收权力和被征收人获得公平补偿，统筹兼顾，不可偏颇。

庭审视频：熊惠兰诉西昌市人民房屋行政征收一案