践中，很多城中村、城边村集体土地上的房屋在遇到拆迁改造时，都是按照重置成新价进行补偿。城中村所在的土地已经逐渐城市化，地处城市，物价、房价都相对较高，征地拆迁如果按照农村集体土地补偿，其是难以保障农民的权益。今天就跟大家探讨城中村集体土地上的房屋如何能获得更高的补偿。上述的结论表明北京市在明律师事务所很大程度上能够给市场带来新的活力，让行业良好的发展。















1、参照国有土地上房屋征收与补偿标准







（1）事基础







针对位于城中村、城边村的建于集体土地上的房屋的拆迁案件，法院在判决书中经常有类似“该涉案土地已纳入城市规划区，并已修成道路通车，故法院判决征收方参照执行国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人进行补偿”的表述。







法院考虑规划和交通等因素作出的判决，疑给紧邻城市的农村房屋获取更为公平、合理的征收补偿带来的希望。房屋位于城市边缘或城市之中，对于其中的百姓来说，城中村的土地性质其仅仅只是浮于形式而现意义。征收方因集体土地性质而以集体土地标准进行补偿，显然不合情理，从“拆迁不得降低被征收人原有生活水平”这一法律原则来看，则是有悖于立法的目的。







（2）法律基础







《比较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”















2、保障原有生活水平不降低







《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2022〕96号）第点第四项早就规定，“在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”根据这条规定，针对城中村集体土地上的房屋，征收方确定补偿标准时应考虑被征收人获取的补偿能否保障其所在地段的安置住房，避免出现原有房屋被拆迁后选择货币补偿的被征收人生活水平下降的情况。







2022年起正式施的新修改的《土地管理法》则明确了规定了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。







然而，如果按集体土地上房屋的补偿标准或是重置成新价进行补偿，被征收人想要恢复原有居住水平的确存在难度。







同时，被征收人在征收后已全部转为城镇居民户口的情况十分多见，这样的被征收人因户籍变更亦不能再重新获得宅基地修建房屋。在此情况下，被征收人房屋虽属集体土地上房屋，若按房屋本身价值对被征收人进行补偿，仅能弥补房屋的财产损失，但难以保障被征收人获得维持一般日常生活需要的居住用房。















比较后想提示大家的是，城中村、城乡接合部的集体土地上房屋能否参照国有土地上房屋征收的补偿标准给予补偿，需要严格的个案分析，不可简单的一概而论。不同的省市对于城中村集体土地上的房屋征收与补偿工作有不同的规定，然而从一般老百姓的朴素价值观出发，单纯按重置成新价来补偿疑是不合理的。而从依法维权的角度来看，这其间也存在着很大的争取、回旋余地。所以，如果认为自己的城中村房屋所面临的补偿标准过低，被征收人尽可以尽早咨询专业征收维权律师，看看自己的房屋到底是否具备提升补偿的可能性。







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