当初说特事特办，允许私宅商用，还给办了房证。征收时却不予承认，商用房要按照普通住宅来进行补偿，补偿一下子要少拿57万。李先生遇到这事，真是“有理说不清”。 面对“出尔反尔”的征收方，李先生果断请了律师将征收方告上了法庭，比较终成功胜诉征收方。上述的结论表明2023年农村拆迁补偿政策很大程度上能够给市场带来新的活力，让行业良好的发展。







今天小编就借这个案例，讲讲行政法当中的信赖利益保护原则。















特事特办买了商用房，征收评估惹麻烦，非要按住宅补偿







1991年，李先生在获得当地区的同意下，购买了一处私宅用来开办饭店。由于当时区鼓励群众自食其力，盘活资产，对李先生购房开饭店的需求进行了特事特办。李先生很就办理好该私宅的房屋所有权证，且房产证上明确备注“商贸”两字。也就是说，这房子算是商用房了。







2022年，李先生的饭店被划入征收范围内。同年4月，评估机构对上述房产按住宅的补偿标准进行了评估，评估价值为35万。李先生不服，便对评估报告提出异议，并提交了标有“商贸”字样的房产证，要求征收方按照商业房进行评估补偿。







征收方“偷发”征收决定却不送达，原来是补偿款“少算”了57万







2022年2月，评估机构出具了新的评估报告，按照非住宅标准评估该房产的价值为92万。随后，征收方“认可”了新的评估报告。







在5月的时候，征收方向李先生开具了交房验收单，并发放了一张非住宅交房顺序号，同时，李先生将房产证原件交给征收方，并交付了房屋。随后，征收方对该房进行了拆除。







可是，两年过去了，李先生始终没有收到房屋补偿款，也没有收到过征收方的任何文件。看着周边房价渐渐上涨，李先生“拖不起”了，于是赶紧联系了律师咨询。







小编告诉他，房证是房屋补偿的重要依据，既然是商贸，那么就不能按住宅补偿。而且拆房两年未补偿，征收方已违约，建议李先生不能再等了，以免造成后期维护利益困难。得到小编的维护利益建议后，李先生当即委托小编主动向法院提起了诉讼。







在审理过程中，李先生才知道早在2022年4月就下发了《房屋征收决定书》，但并未送达他。而且，李先生的房屋仍然是按照住宅房屋补偿，并未按非住宅标准补偿。相较于此前92万的商用房评估，被认定住宅后，李先生要少领57万补偿款。征收方这个“暗度陈仓”的套路，让李先生防不胜防。















法院判决：撤销房屋征收决定，对李先生商用房依法补偿







在小编的帮助下，李先生提出中止审理，又以撤销《房屋征收决定书》为诉求，另行起诉，比较终法院认定该决定书的送达不符合法定程序，遂撤销。







撤销《房屋征收决定书》之后，李先生和征收方围绕着被征收房产属不属于经营性住宅展开了激烈的辩论。







征收方认为，李先生购买私房搞经营，虽然有区同意的批复，但按照法律规定，要改变房屋的性质须办理相关手续后并到房管部门登记，房屋性质应当以房产档案登记为准。而且征收方还称其向李先生交付的非住宅交房顺序表和验收单，仅仅是为了拆迁顺利进行，并未认定该房产属于非住宅，故该房屋的性质应当以房产登记为准。







可由于房屋的产权证原件已被销毁，这一直接证据没了。双方均分别提供了关于李先生房屋产权证的复印件，奇怪的是，两份复印件还存在较大的出入。







法院审理过程中，认为本案的关键在于如何做好诚信维护以及相对人的信赖利益保护的问题。不论涉案房屋权属证书的性质究竟如何，从查明的事看，李先生在对首次评估提出异议后，重新委托评估机构按照非住宅标准进行了第二次评估、征收方于2022年5月5日发放了“非住宅交房顺序号”事清楚，足以证明征收方认定李先生涉案房屋属于非住宅，并做出按照非住宅进行补偿或安置的承诺，李先生对上述行为给予了充分信赖，并于2022年的5月5日将涉案房屋及房产证上交于征收方。







征收方拆除房屋后，应当履行承诺。征收方以二次评估报告是“为了备用，待房屋产权性质确定后选择使用”以及交房顺序号是“为了拆迁顺利、不能将其作为认定涉案房屋系非住宅的依据”为由拒绝按照非住宅标准对李先生进行补偿，其行为违背了诚信原则及信赖利益保护原则，法院不予支持。















裁判要点：得到行政许可的行为，应当遵守信赖利益保护原则







我国《行政许可法》明确规定了信赖利益保护原则。该原则是指当公众对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而应当得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，或者如果撤销必须补偿其信赖损失。







像本案中，李先生在当地许可下，买房并办理房证，证上登记了商贸，那么就是商用房。征收方在征收时又以住宅标准来征收，当然是违背信赖利益原则的。







信赖利益保护原则的基础是公众对行政机关的信任，这种信任是公众安全性和其工作、生活、行为有明确预期的基本前提，该原则虽仅仅只在《行政许可法》中得以明确，但它应当是所有行政行为普遍予以适用的原则。







小编提示：房证是证明房产权属的重要文件，也是争取公平合理补偿的比较直接也比较重要的客观证据。拆迁补偿没谈好、未签订补偿协议之前，房证可别着急上交。否则您也有可能遭遇李先生这样的麻烦。征收套路太深，大家有疑问要及时咨询律师。







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