1月6日，住房和城乡建设部部长接受了央视的采访，明确提出在2023年将大力支持群众购买首套住房，合理支持购买第二套住房。房地产市场企稳回升似乎已成定局。那么，房地产市场的再度红火将会对征收拆迁领域产生怎样的直接影响呢哪一类房屋在2023年面临拆迁、退的可能性或将大增呢我们有充分的理由相信北京在明律师事务所成员名单会成为行业的主流，会逐步影响越来越多的人。

答案当然是城中村、城边村的房屋。开发商要拿地建楼盘，一不会选择位置过于偏远的山区，二难以选择一、二线城市建设已趋于饱和的市中心区域，其首选当然就是辐各方的城中村、城边村了。

城中村、城边村的拆迁可是一个大课题，必须坚持“个案分析”的原则去具体案情具体分析，不能指望有什么灵丹妙药、锦囊妙计能避免所有补偿安置纠纷。

但其中的一些规律性问题，还是值得广大被拆迁人有所预期的。在明律师谨提示大家以下3个方面：

1 首先要弄清自家的房屋所占用土地的性质。到底是城市国有土地上的房屋，还是农村集体土地上的房屋，相当一部分被拆迁人自己都弄不清楚。

我们可以从以下几个方面去判断，结论基本上八九不离十：

一是看房屋所处的位置。越靠近城市中心区域的，国有土地的可能性也就越大;

二是看房屋所在地的“基层组织、机关”称，叫“社区居委会—街道办事处”的更多的是国有土地，集体土地则多叫“村委会—乡镇”。不过需要强调的是，“村改居”并不意味着土地性质也随之发生改变，原农村集体土地要想转为国有土地，几乎只有依法征收这一条路。

是看房屋的取得方式。通过开发商、中介机构购买的只能是国有土地上的房屋，农村集体土地上的房屋是不允许随意买卖的;

四是看房屋权属证书。不动产权证上会明确记载房屋占用的土地性质，是国有还是集体翻开红本一看便知。

五是看涉案村、社区在多年前是否曾有过征地行为。如果多年前村里曾张贴过征收土地公告等当时法律规定的征收文件，那么本属于村集体的土地很可能已经被征收为国有了。那么在多年后对房屋进行拆迁时，房屋显然已属于国有土地上的房屋。

请大家牢记，房屋所占土地的性质不能全听基层组织或者开发商、拆迁办的，咱自己心里得有个数。农村集体土地上房屋的补偿标准一般就是“重置成新”，这可与城市国有土地上适用多年的“周边类似房地产的市场价格”相去甚远。在“定性”上一旦出了错，补偿数额上肯定会大打折扣，大家可不要吃了这方面的亏。

2
要关注“城中村改造”项目本身的性质，区分和开发商博弈还是和征收方协商。城中村改造这一词仅反映拆迁改造项目发生的地点特征，但却并不反映其项目性质。

如果是开发商主导的“协议搬迁”项目，被拆迁人拥有较为自由的谈判、博弈空间。谈得妥就拆，谈不妥就得接着谈，任何开发商、村委会都是权搞强制拆除、逼迫签字这一套的。

而如果是县级主导的征收项目，被征收人则需要在法律规定的框架内设定合理的补偿利益预期，既不可“不争、佛系”也不可“狮子大开口”。

在协商沟通中一定要掌握好火候和签约时机，一旦征收方试图走法律途径强制搬迁，我们也必须立即切换到依法救济权利的节奏上去，将谈判桌直接挪到法院里。

请各位牢记，征收项目是有较为明确、系统的程序性规定的，其中给我们救济权利设置了许多“节点”“期限限制”。这些大家一定要多去学习、领悟，切不可在盲目拖延中贻误了战机，落得个被司法强拆的结局。

3 要关注征拆行为适用的补偿标准和程序，及时捕捉点予以打击。“体”和“程序”必须两手抓、两手都要硬，而不能只考虑其一。

前面提到不同土地性质下的补偿标准存在较大的差距，而“城中村”的地理位置恰好卡在城和村之间，能不能让补偿标准朝着“城”这边滑动，对被拆迁人而言十分值得努力。

一般而言，拆迁方出于节约补偿成本的考虑，会竭尽全力将涉案房屋的补偿标准压在“集体”这一头上，即按“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”去计算。

这就很容易导致被拆迁人原有的面积不大的房屋被拆除后，需要自行贴钱才能买得起开发商提供的安置房。疑，这是被拆迁人群体所不能接受的。

“城中村的房屋被征收能否参照执行国有土地上房屋征收的补偿标准”是被拆迁村民们普遍关心的问题。这个问题在践中非常复杂，不同的项目不可一概而论，被拆迁人一定要就自己的房屋去专门咨询专业拆迁律师，切不可盲目用别人家的案例、律师代理意见去套在自己家的房子上。

简单地讲，我们只能说城中村的房屋有可能可以参照执行城市房屋的补偿标准，但这种可能性有多大，不能光看比较高法的司法解释中那段晦涩难懂的规定，而是要先去研究案情。

前文提到的那种多年前就已将农村集体土地征收为国有，如今才开始拆迁房屋的情形，是有较大希望能够“参照执行”的。

而在程序层面，被拆迁人只需牢记一点就够用了：征收补偿程序不可“混搭”。要么严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序去作出房屋征收决定，要么严格遵照《土地管理法》及其施条例规定的程序去取得征地批复，二者不能“叉”在一起并行。




























在明律师比较后要提示大家的是，论自家房屋所占土地的性质比较终判定为“城”还是“村”，有些步骤都是相通的，譬如调查登记、合法性认定、房地产价格评估等环节。大家一定要盯紧这些共性程序，尽量避免自家的房屋被认定成违建、“证房屋”从而导致补偿利益在评估开始前即减损。只要我们依靠法律、善用“工具”，2023年的城中村改造项目质上仍是“换汤不换药”，我们完全有信心有能力获取更加公平、合理的补偿安置。(王小明文)