为什么百姓在与拆迁方的博弈中总处于弱势地位，还常常掉入陷阱而不自知，有一个重要原因就是百姓不懂法。有的拆迁方正是利用老百姓对法律的陌生，肆忌惮的进行着一些的行为，为，侵犯着老百姓的合法权益。被拆迁人一定要善于识破拆迁过程中的这些点，并清楚地认识到，对于行为可以走合法途径高效的维权。践中，只要出现以下五种情况，被拆迁人就应当及时维权，该举报的举报，该起诉的起诉！除了国内，拆迁房屋律师在国际领域也崭露头角逐渐的受到更多外国友人的青睐。















一、征地批文进行征收







决定集体土地征收是否合法的关键性文件，就是征地批文。而有权作出征地批文的主体只有或是省、自治区、直辖市人民。







新《土地管理法》第46条规定，征收下列土地的，由批准：







（一）长时间基本农田；







（二）长时间基本农田以外的耕地超过十五公顷的；







（）其他土地超过七十公顷的。







征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条首款的规定另行办理征地审批。







但要注意的是，部分审批权限已授权各省、自治区、直辖市人民批准。







征地批文就进行征收情况过于明显，被征收人一定要注意审批的征地面积与际的征地面积是否相吻合的问题，从律所代理的案件中可以发现，不少征地存在 “少批多占”，对拆迁方套路不甚了解的话，很容易错过这一重要点！







类似此案件中的“未批先占”和“少批多占”的情况比较常见。《土地管理法》第76条种便对“未批先占”和“少批多占”行为的法律责任作出详细规定，直接责任人员将面临纪、政纪处分直至被追究刑事责任。















二、“拆违”“拆危”等拆迁现象







有一些拆迁方为了压低补偿，用房子是违建或危房来做借口。这时候被拆迁人就需要提高警惕，如果自己不知道法律上是怎么规定的也可以找一些专业的人员进行询问。







当房子被认定为违章建筑时，不少被拆迁人自认理亏，以为房子被拆除也理所应当，却不知这可能是被拆迁方的惯用伎俩和手段。这里提示大家，有些属于年代久远的房屋，建房初期法办理房屋证件，但很多都是历史原因造成的，错不在被征收人本身。然部分征收方往往会以此为由，认定被征收方的房屋属于“建筑”，借以压低补偿。对此情况，被征收人不要放松口径，一定要坚持合理的补偿标准。







“拆违”代替拆迁的情况非常常见，遭遇这样的情况不要惊慌，强制拆除建筑是一种典型的行政强制执行行为，其拆除程序作出了严格规定，在此期间及时咨询律师进行维权便可扭转不利的维权局面！







而危房的认定并不是拆迁人说了算的。危房的鉴定需要房屋所有人或使用人向当地的鉴定机构申请，并持有证明其具备相关民事权利的合法证件才可以。







、变相剥夺被征收人补偿方式选择权







论是《国有土地上房屋征收补偿条例》还是2022年新《土地管理法》都明确规定了被拆迁人具有补偿方式上的选择权。







然践中存在变相剥夺被征收人补偿方式选择权的情况，这种情况在棚户区改造过程中尤为常见。







拆迁方只允许被征收人选择货币补偿或者领取“购房券”，却以各种理由不安排房屋产权调换;







安排了房屋产权调换，但没有就近地段、改建地段回迁而全是几十公里之外的外迁;







以安置房是现房为由拒绝向营业性用房的所有权人支付停产停业损失费用……这些情形均可能导致被征收人的补偿方式选择权受到减损，明着是能选则是没的选。根据规定，这样的做法属于变相剥夺被征收人补偿方式选择权！















四、补偿所依据的评估时间点错误







我国虽然明文规定房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日，但践中也存在因种种原因五六年后才下发征收补偿决定的情况，此时的房价早已发生翻天覆地的变化，这对于被征收人来说疑是不公平的，这样的补偿根本法形成保障。







而这种长期拖延的形成，只能由市、县级人民承担其责任。







“久拖不决(征收补偿决定)”期间的房屋价格上涨，理应由对征收项目负有施职权的一方“买单”。







此前，山东省高院发布一起典型案例，判决中明确应从质性保障被征收人居住利益的角度确定补偿标准，以判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以补偿，切保障当事人可以购买到与其之前居住状况相当的房屋，确保房屋产权人得到公平合理补偿!







五、先拆迁后补偿，属严重！







在律所律师代理的案件中，不少拆迁方为了节约成本，采用“先拆后补”的方式进行拆迁，这是极不合理也是不合法。







“先补偿后拆迁”的方式可以在比较大程度上保护被拆迁人的利益，避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。















当补偿协议中有关于“先拆后补”的条款，被拆迁人一定不要轻易签字！







如果拆迁方在签订补偿协议之前就拆除了房屋，疑是的，被拆迁人此时一定要拿起法律武器维护自身合法权益，切不可自认倒霉签订低补偿协议书。







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