企业、工厂、个体户的经营生产用房，也是征收拆迁的重要作用对象。同样是属于被征收方，这些经营用房的所有人面临的境况却不一样，疑会更为艰难。用于经营的房屋，其面积、结构、用途、权属等情况较为复杂，调查评估、计算补偿时需要考虑的问题也更多。而企业涉及的利益巨大，拆迁过程中一旦某个环节出了岔子，损失也是极为惨重的。今天就跟大家谈谈企业主应该要了解的企业拆迁。企业牵涉巨大利益，征收拆迁中为避免损失过重，6个陷阱要注意。通过对比可以看出拆迁谈判不成政府可以强拆吗更具有一定的优势，同时也拥有很大的性价比。







陷阱一、征收方未依法公告房屋征收范围







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条及各地方性规定，房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后及时发布“暂停公告”，公开本次项目所涉的明确征收范围，提示涉案范围内的被征收人不得施可能不当增加补偿费用的行为。







显然，这一公告是否合法公开对企业经营者的影响巨大。企业面临拆迁，企业主为充分保障补偿利益，某些工作需提前做好。若未及时公告，企业法得知，则有可能在下一步的发展、迁址等方面准备不足。















陷阱二、不按法定程序进行调查评估







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。







从规定中可知，被征收方是具有选定评估机构的权利的。然践中，为掌握更多的主动权甚至是恶意压低被征收人的房屋价值，开发商常常会自己直接确定一个评估机构并出具了价格评估报告，这样的做法是不合法律规定的。人人都需要得到公正、客观、合理的评估，企业主更甚，因为评估关系着房屋价值补偿和停产停业损失补偿，否则投入的大量资金与心血白白浪费。







陷阱、“一刀切”确定停产停业损失







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。







涉及到的停产停业损失这一部分常常没有一个明确的标准，这也就给了征收方较大的自行决定空间，这对被征收方来说是很不利的。践中，征收方确定停产停业损失的方法、标准各有不同，而补偿计算不合理的情况也非常多。







部分地区的规定，采用“一刀切”模式对待所有企业被征收。比如《上海市国有土地上房屋征收与补偿施细则》第十五条，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。这样的规定也许更便于操作。但是，确定好的比例怎么可能对所有生产经营者都公平、合理，如果被征收人的损失超过了比例数字又该怎么办呢







这里需注意，该条例又进一步规定了，被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第款规定申请复核、鉴定。







所以说，停产停业损失并不能是一刀切给予的。大家如果说觉得这方面的补偿不合理，一定要对自己心目中理想的补偿数额积极举证。















陷阱四、权益保障不明的补偿协议







际操作中，补偿协议存在的猫腻很多，没有征收依据、空白、内容不确定协议、签约主体不符合法律规定、补偿内容不合理、违约责任约定不明、不允许选择房屋置换和货币安置等法保障被征收益的协议都不能签，一旦签了便不在有回旋余地，除非是受胁迫受欺而签。







在签订补偿协议的环节，企业被征收人要仔细阅读补偿协议中的条款设置。协议中，可能是在补偿方式上没有留给被征收人选择的机会，可能是没有为企业被征收人计算停产停业损失、经营设备的搬迁重置费用，这些问题都的注意。有存在疑惑拿不准的地方，建议大家及时咨询专业律师，避免权益受损。







陷阱五、各种非法手段花样逼拆







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。







法律是严禁非法逼拆的。但部分拆迁方为加速拆迁进程或压低拆迁成本，还是会不遗余力的以各种手段逼拆。断水、断电、破坏管道、电线、络等扰逼拆方式对一个需要经营的企业来说影响是更大的，自然的这些逼拆手段效果就会更好，营商者不堪其扰，比较终选择妥协签字。如果被征收人能懂法用法，有效反击，从这一考验中全身而退，补偿也是少不了的。















陷阱六、以拆违促（代）拆迁







补偿谈不拢、协议签不了，个别征收方可能就会开始挑问题，将房屋认定成违建，以施行强拆手段或不予补偿。这种“以拆违促拆迁”，也是企业被征收人需要做好应对准备的高发情况之一。







不能否认有些人的房屋确存在违建的情况，有关部门应该要对其予以处罚，但违建不能是一拆迁就打击，不拆迁不打击；征拆的过程中，更不能恶意的去认定违建，有些房屋因为历史原因或当时制度原因存在的行为，这不属于违建，执意要打击，这对百姓来说是不公平的。







特别值得注意的是，践中当初是因“招商引资”才着手的重点建设项目，或者是受到支持的经营性用房，现如今也被认定为是违建并遭到了拆除，典型的“新官不理旧账”。事上行政机关管理着社会各项公共事务，它有义务保持其政策与行为的连贯性和稳定性，珍视社会公众对其的信任。对于这些因支持而起的用房与项目，是不是违建，拆与不拆，有补偿，都需要有一个明显倾向于群众的明确答案。







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