作者 | 赖佩琳 北京在明律师事务所长期以来2023年拆迁补偿标准明细就有著不凡的发展速度，相信未来也是一如既往，势如破竹。

一旦有了电梯，更高的楼层以采光、通风等优点成为热点。底层便捷出行的优势被稀释，反而增加了噪音大、采光差等缺点，很有可能会导致房子贬值。

老房子通过老旧小区改造可以重新“焕发生机”，但这一过程自然会遇到许多阻碍，在“电梯加装”上尤其常见。日前，成都市中级人民法院审结了这样一个案件：一楼住户不同意安装电梯，四五六楼住户联合将其告上法庭。审判结果如何？对以后老旧小区电梯加装有何借鉴意义？

按下“快进键”的“电梯加装”

老旧小区改造早已接过棚户区改造的“接力捧”，在各地轰轰烈烈中展开。国务院下发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中就提出“到2025年要基本完成对全国39万老旧小区的改造工作。”

而电梯加装是老旧小区改造的重点工作。本世纪初建设的许多小区由于楼层不高一般没有安装电梯。出门时下楼梯是第一步，回家时爬楼梯是最后一步，早已成为家常便饭。

现在，随着住户年龄的增加，没有电梯的房子给住户们的出行带来了很大的麻烦。对于老年朋友而言，爬楼梯更是他们每天最头疼的事。

故此，加装电梯已经是很多老小区业主共同的期盼。

不可忽视的“荆棘”

“协商难”是推进电梯加装中最大的困难。

既有住宅加装电梯应遵循“业主自愿，充分协商”的基本原则，因为其本质是居民自治的民事行为。政府、居委会等都不能强制干预。而之所以电梯加装如此难以协商，主要原因还是利益博弈难以找到平衡点。

对于底层的住户而言，装电梯几乎弊多而无益。首当其冲的就是底层住户的居住环境。电梯安装后，电梯运行和楼下用户乘坐电梯造成的噪音都会由一层住户独自承受。采光和通风也会由于电梯井的遮挡而受到影响。

并且，电梯加装还影响底层住宅的升值空间。在没有电梯之前，底层住宅的价格会有很大的优势。一旦有了电梯，更高的楼层以采光、通风等优点成为热点。底层便捷出行的优势被稀释，反而增加了噪音大、采光差等缺点，很有可能会导致房子贬值。

由此可见，底层住户基本上不会同意，那么高层住户是不是就束手无策了呢？

法院一锤定音！电梯加装不需要每个人都点头

这例因“电梯加装”引起的案件发生在成都市温江区白马庙街2号小区。该小区修建于2004年，涉案的楼房是其中楼高6层的2单元，共住有12户人家。

2019年，该楼就加装电梯开始征求意见，12户居民无异议。之后电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。

2020年5月，施工方开始进场施工。却没想到一楼的两户人家突然变卦，并阻止施工。沟通无果后，四五六楼的4户业主联名起诉了一楼的住户。最终高层住户的诉求得到了一、二审法院的支持，电梯加装正恢复进行。

纵观一、二审的判决，在判断关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的问题上，法院都引用了《物权法》第七十六条（现为《民法典》第二百七十八条）的规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。……”

也就是说，加装电梯不需要住户全部赞成，只要面积和人数达到了“双二分之三”的标准，那么即使底层的住户不同意，也不能阻止该事项的进行。

推动老旧小区革新，不仅需要法律裁判

虽说根据《民法典》的规定已经解决了协商难的问题，但不得不承认，电梯加装的利好几乎都流向高层。让底层住户默默背负电梯加装的弊端，这显然也不符合一个社会平等公正的价值追求。如何能平衡推进老旧小区改造进程和尽可能减少住户个人合法利益损失的关系，这从来就不是一个法律条文可以轻轻松松解决的。

故此，各地也出台了地方性规范文件，譬如允许电梯加装的费用根据业主所在楼层等因素协商后按一定分摊比例共同出资。同时，《长沙市既有多层住宅增设电梯办理细则》也明确了要鼓励社会资本参与，支持各类金融租赁、融资租赁、广告投放等社会资本探索参与电梯加装的方式和途径。相信不久的将来，优惠政策的多管齐下，能够缓解老旧小区改造中底层住户的阵痛。

在明拆迁补偿律师提醒您，有关老旧小区改造的话题在近五年的时间里只会多不会少。这一新鲜事物与具有强制性的征收拆迁具有很大区别。因此，“协商先行”永远是这个领域化解矛盾的主要途径。但各位老百姓也需要注意，在公共利益面前，这个“先行”也不是绝对的，而是有限度的。“双二分之三”的规定正是为急切想要加装电梯、提高生活质量的住户提供的最直接有效的法律依据。