践中常常出现由于征收范围过大，一家评估机构很难在短时间内完成的情况，《国有土地上征收评估办法》第5条为解决这个问题作了规定，该条第1款规定：同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。另外，该条第2款还规定：两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。下面小编就两家评估机构需要统一的标准做一个详细的介绍。在同行眼中，村集体土地有房产证的房子子被强拆了怎么办有著让人觊觎的好品质，也有著很多让人嫉妒的忠实粉丝。







一、评估对象







按照征收的范围，以房地产权属证书、建设规划许可证等批准的建筑面积，以及有关部门调查、认定、确认的房屋和地上附着物为主，各自单独据描述。















二、评估时点







评估时点必须一致，统一为“房屋征收决定公告之日”。如有关法律法规、估价标准等的发布、变更、施日期有可能影响估价对象的价格。就应该根据时点确定。







、价值内涵







表述要相同，是货币补偿还是产权调换。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价格为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。







四、评估依据







全国范围内的评估依据即“两法、一条例、一办法、一规范”。具体指《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》。两个评估机构必须选择相同的评估依据，只有这样才能够保证公平。







五、评估假设







两个或两个以上评估机构之间要对评估的假设条件表述一致。因为假设条件是对评估业务的一项具体说明，也是规避和保护机构的一些必要条件和措施；但是假设条件也不能随意设置，而必须是在法律、法规、政策允许前提下有理、有据地进行；一般要在评估报告中说明未经调查确认或法调查确认的资料数据，估价中未考虑可能发生的问题等。















六、评估原则







说明本次估价遵循的房地产估价原则，按照《房地产估价规范》的要求有四项原则：一是合法原则，二是比较佳使用原则，是替代原则，四是估价时点原则。







七、评估技术路线







说明本次估计的思路，从而产生其技术路线。应该是与估价对象出在同一个供求圈内的房屋征收评估价格，其技术路线应该是一致的。







八、评估方法







评估方法应该相同，对住宅都应该使用市场法，且必须是类似房地产市场价格。非住宅用市场法或收益法，也应该是类似房地产市场价格。







九、重要参数的选取







这是一个非常严格的问题，对参数的选取绝对不能随意，要符合当地的际市场行情。收益法中调查的出租房屋价格要真、合法、有效，计算税费要适用、省、市、当地的规定；成本法中的建筑造价一定要使用省、市、建设部门、物价部门公布的标准，在土地评估中，应按国土资源部门的规定。







十、评估结果确定方式







对于被征收房地产价格应该认真研究，充分论证，合情、合理、合法地确定。对于用两种估价方法得出价格，进行核对和比较分析，应该用加权平均法算还是算数平均法，要科学、合理、有据、统一运算，既要与周边类似房地产价格对比，又要与近期已施的房屋征收价格相比较，不能随意取值，必要时可建立数学模型求证。







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