导读：在这几年的办案过程中，我的当事人每每向我倾诉，说自己的征收补偿不合理、征收补偿低。结合多年的律师经历，我们也发现补偿不合理情况确实大量存在，而且绝大多数征收纠纷的产生，正是因征收补偿问题所导致的。通过多年的办案经验，我也深知被征收人和征收方的矛盾点也正是征收补偿，在房屋征收实践中，大多数的征收矛盾点就是征收补偿不合理、征收补偿低。更要紧的是，把北京杨在明律师分析透彻，让其社会功能发挥到极致才是我们当务之急要做的。















下面我结合多年的经验，该怎样提高征收补偿？如何让征收方给出合理的征收补偿？







1首先被征收人要对征收项目有一个全面的了解。







（1）要先确定此次房屋征收的范围，要知道自家的房屋是否在征收范围内，或此次征收是否涉及到自家房屋。这里有一点需要注意的是，自己房屋不在征收范围内，但是后续施工会影响自家正常的生产生活，或者处于公路建设安全控制区内的，被征收人可以主动提出房屋征收。







（2）要界定征收项目的性质。征收项目一种是国家征收，即基于公共利益需要的征收，此时不能拒绝征收，争取到满意的补偿安置即可；而另一种是商业征收，也就是在商业利益下的自愿搬迁，此时对补偿不满意时可以拒绝搬迁，争取更高的补偿。







（3）要从征收方、相关部门和其他渠道了解此次征收是要进行什么项目建设，也就是要征收这块地干什么，从而来判定此次征收的性质，要知道征地用途是直接影响征收补偿的。







（4）要明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种征收文件和行政行为的实施主体都要清楚，也就是被征收人需要明白征收决定是哪个部门做出的、具体实施是哪个部门、征收文件是哪个部门下发，以及征收工作是哪个部门实施的。















2保存好相关证件和涉案证据以及其他材料。







在征收过程中，最重要的证件也就是房屋的相关证明，如土地证、宅基地使用权证、房产证、不动产权证等，这些直接关系到房屋本身的证件千万要保存好。也不光是涉及到房屋本身的证明，在征收时，被征收人会收到很多法律文件，比如：预征收公告、征收公告、征收补偿安置方案、分户评估报告单、补偿安置协议等。不论它们以什么形式出现，都要及时拍照录像，妥善保管。







3第三点是较为重要的“点”，就是每个征收项目的补偿政策不是统一确定的，但绝不能损害被征收人合法权益。







这一点也就给了我们争取合理补偿、提高征收补偿留出了很大的空间。征收中其实并没有固定统一的补偿政策，来规定征收补偿具体是多少。例如《土地管理法》的相关规定，对于土地征收补偿的标准是有一定弹性的，会参考被征收土地的年产值制定标准。对于土地上的附着物和青苗补偿，以及耕地以外其他土地的安置补助费，由省、自治区、直辖市规定。







4土地征收补偿给的太少绝对是不可以的，因为征收里面有一项原则是征地补偿必须以确保被征收农民的原有生活水平不降低为准则。特殊情况下，是可以提高补偿的。







（1）根据相关法律的规定，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［2006］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地机关从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。







（2）根据《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。通过多年的办案我们了解到，征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市行政机关批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。







5通过上面相关法条的解释，相信大家也明白了，征收补偿标准不是征收方独立制定了，就可以直接实施征收的。征收补偿方案是必须要通过相关部门的论证和审批的，以及在实施征收之前公布拟定的征收方案，公开征求被征收人意见并进行修改，有必要时还要举行听证会，最后才可制定补偿安置方案，才可进行实施的。







（1）《征收土地公告办法》中规定，有关市、县级机关土地行政主管部门应当征求被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。







（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，市、县级行政机关应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。市、县级行政机关应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不合理或不符合本条例规定的，市、县级行政机关应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。







6 补偿安置协议并不具有强制性。被征收人如觉得补偿不合理，双方可以协商补偿条件。







在协商补偿安置协议的过程中，双方是以公平、平等为基础的。征收人与被征收人是平等的，并不是管理与被管理的关系。不是给你随便拿出协议，你就必须签字的。广大被征收人一定要牢记：一旦签字，就具有了法律效力，说明你认可了这种补偿标准，后面再想维护利益就很难了！因此，被征收人一定要有底气，不能被牵着鼻子走。不要轻易相信征收方的口头承诺，所有的承诺必须要体现在补偿协议上，并且被征收人要索要安置补偿协议的原件。如果你手里没有协议，将来如果要想通过法律途径维护合法权利，也是比较被动的，因为你缺少了一个有利的证据。















7 被征收人对补偿不满意时，千万别签协议。







很多被征收人表示，遇到房屋征收时，自己根本没有主动权，主动权全在对方那边。征收方想给多少补偿，都是他们说了算的。如果被征收人有异议，征收工作人员会采用各种方法使其签字。有时会拿出补偿方案给被征收人看，说别人家都是这么签协议的，补偿标准是统一的，是不可能更改。这时有些被征收人经不住软磨硬泡，就签了协议；还有一部分征收方，看被征收人不签协议、一直拖着，就采用骗签、逼签等违法手段让被征收人签字，有部分被征收人顶不住压力，迫于无奈就签了协议。事后发现补偿标准太低了，想反悔也没办法了。针对这种情况，我想提示大家一下：如果被征收人对补偿安置标准或补偿协议不满意，一定要顶住压力，不要盲目签字，否则后悔莫及，在必要时可以请专业律师帮助。







相信被征收人如能把握好以上七点，提高征收补偿肯定不在话下。根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子遭遇强拆，要在得知强拆之日起的6个月内提起诉讼维护利益。有很多被征收人在征收过程中，遇到麻烦、遇到困难时，会选择去信访或上访，这里我想提示大家，不管信访多久都不构成起诉期限中断的理由。很多被征收人在等待信访中耽误了时间，错过诉讼时效，即使起诉，法院也不会开庭受理。即便找专业律师，律师也爱莫能助。







最后我想对广大被征收人说一句：在房屋征收实践中，如果您觉得征收补偿不合理或征收补偿低，在无法与征收方协商谈妥的情况下，请尽快联系专业律师帮助，以争取更合理、更满意的补偿。







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