践中，查处违建总是和征地拆迁相伴而生，从比较朴素的价值判断来看，这是有问题的。百姓好好住了十几年的房屋，一直以来居住经营没有任何问题，临拆迁了征收方却抓着手续问题大做文章，将房屋一刀切认定为违建并作出强拆处理却只给予极低的补偿甚至是不予任何补偿，不考虑际情况与历史事，试问这真的公平吗随着行业的影响力不断扩大，农村房屋拆迁律师咨询的生意也在不断的蔓延，市场的发展也在逐步推进。







不可否认农村存在大量的缺乏完整证件与手续的房屋，但这并不完全是当事人主观行为与主观意识的错误，有的是因为建造时特殊的历史原因与制度原因，错不在百姓，房屋建筑就不能随意的被当做违建拆除。而老百姓大多缺乏对相关法律知识的了解，对于征收方的说法很难去辩驳，于是拆迁补偿要么被肆意压低，要么干脆拿不到分文。今天就为大家揭穿一下征收方的某些伎俩，直击他们在践中存在的某些错误。















一刀切拆违全面叫停，六类“违建”依法不应视作违建，不可随意通知拆除，拆迁应正常补偿。







一、1986年《土地管理法》施之前建造的房屋







80年代的房屋需要注意区分。我国《土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务会第十六次会议审议通过，1987年1月1日施。因而如果房屋是在1986年之前建造的，那么根据“法不溯既往”的原则，不能用现在的法则约束过去的行为，是不应当予以追究违建责任的。所以此类房屋在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是用地或占地。







二、《城乡规划法》之前建造、翻建、扩建的房屋







《城乡规划法》于2022年1月1日起施，在此之后建设的房屋必须获得建设工程规划许可证。根据法律溯及力和法律适用的问题，如果建筑属于2022年之前建造、翻建、扩建的，并且是拥有完整的土地使用权，那么这种房屋是不能轻易认定为违建的，即便认定了违建也不能不予补偿。







、未改变土地性质的养殖建筑







在农村常见到村民在自己土地上饲养禽畜，修建猪圈、鸡圈等，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条 承包方承担下列义务：







（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成长时间性损害；（）法律、行政法规规定的其他义务。







因此， 养猪、养鸡等属于农业中的畜牧业，所以用途符合法律第（一）款规定。 其次，猪圈、鸡圈不需要打地基，没有给土地造成长时间性伤害。 所以也不能轻易认定为违章建筑。















四、有部分审批手续但房屋产权的房屋







取得了土地使用权证、建筑用地规划许可等，但是没有房屋产权证，这样的房屋也不能轻易认定为违章建筑。因为房屋既然取得了前面任一手续，都说明了对其土地用途进行了一定程度的许可，有合法性的基础，而且可以通过补办手续来完善其证件。从办案践中来看，这类房屋是可以争取到合理补偿的。







五、招商引资，经具有建筑合法性审批权的或职能部门同意兴建的建筑







早期很多地方进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，但是也没有办理相关手续。这种情况在司法践中，不应随便认定为违章建筑，应遵守利益信赖原则，进行正常合理补偿。特别在江苏、浙江一带，已经有相关的司法判例。







六、通过招投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权的建筑物







有些地方通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）的土地使用权，但出售时地上建筑物没有相应的手续。这种建筑也不能随便认定为违章建筑。所以说，从手中直接买断土地使用权及地上建筑物，是可以获得合理补偿的。















即便真的属于违建也不能随意拆迁，必须依照法定程序进行。







拆迁践中，对待一些违建部分征收方的做法往往过于随意，直接就对其进行强拆，这是违反法律规定的。即便是违章建筑，也不是说拆就拆，必须要走法定程序施。如果各地的建筑都能够被随意的认定与拆除，那么当事人的利益如何得到保障呢







根据《行政强制法》第四十四条规定：对的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。







因此拆迁方在拆除违章建筑之前应当做出行政决定、催告、强制执行决定等程序。如果行政机关未遵循法定程序拆除建筑，导致相对人的损失扩大，行政机关应对损失扩大的部分予以赔偿。







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