在棚改的带动下，近几年老城旧改、城中村拆迁的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房换新房或者换货币的过程中，有些人大赚了一笔，不少家庭住房条件、生存环境、生活水平等有了质的飞跃，但也有些人反而在拆迁后降低了生活水平。棚户区改造、城中村改造与旧城改造等改造类项目是推进城市化建设的重要措施，它的目的与初心疑是积极的。为什么会出现“越拆越穷”这样的情况呢我想有一个重要原因，那就是征收现象多发，而被征收人又不太熟悉相关的法律知识，以致于救济不及时、不恰当。同一时期拆迁一般怎么补偿的竞争对手们还没有进行大规模的改进，所以做项目要抢在所有人之前。







今天就从法律层面结合拆迁践，为大家科普，棚户区改造、城中村改造、旧城改造等必须遵守的四大补偿原则。















一、参照国有土地上房屋拆迁补偿标准







我们可以这样解释城中村，它是指一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，将原先分布在城市周边的农村纳入城市的版图。显然，城中村是我国城市化速推进过程中的一种特殊现象，对于这样的一种情况，当征收事件发生时也应特殊对待才是。







然而在际操作过程中，不少的征收方会把这样的一类房屋简单的当作是农村房屋一样看待，拆迁时也按照普通农村房屋标准予以补偿，被征收人拿着这样的补偿根本法在周边城区买上合适的房屋，生活水平也会因此而下降。这样的一种补偿方式对被征收人来说，显然是不公平不合理的。







那么，城中村改造该如何进行补偿呢《比较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。所以说，城中村拆迁应该参照国有土地上房屋的拆迁补偿，这一标准不能降。















二、拆迁不得降低老百姓居住水平







拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，就是按照你房屋所在的位置，你房屋的面积，参照周边商品房的市场价格给予补偿。拆一还一的也有，拆迁里边有完全统一的标准也不太可能。拆迁一个总的原则是不能降低老百姓的居住水平。那些拥有合法房屋，却在旧改、城改、棚改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。







、证房≠违建，禁止以“拆违”促“拆迁”







由于城中村和老城区，本身就存在年代较为久远，不少老旧房屋没有房证，既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此，对于城中村和旧改中出现的证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事的基础上，依法合理补偿。







一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促拆迁的征收现象，咱们被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要走完一整套法律流程。咱们在这其中是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利，来争取补偿权益的。可不是他们说拆就拆的。















四、要钱还是要房，拆迁户可自主选择







根据《关于加棚户区改造工作的意见》（国发〔2022〕25号）第条，完善安置补偿政策。棚户区改造行物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。







由上，根据规定，被征收人既可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。















律师建议







拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。另外，征收拆迁是有法可依的，城中村改造拆迁须严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，保障被拆迁人的各项权利。践中，仅仅因为补偿不合理没达成协议就随便推了、拆了的情形屡见不鲜，这显然是不合法的强拆行为。法律规定，要想施强制拆除，必须经过作出征收补偿决定，再申请人民法院强制执行。除人民法院外，任何部门权决定强拆。当遭遇不合法不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。







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