导读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》已施行近10年，其所确立的城市房屋拆迁法定程序早已为广大被征收人所熟知。今天，小编主要结合近一两年来城市房屋征收领域的比较新动向，为大家全面梳理棚户区、旧城改造类项目的征收流程，并同步提示大家权利救济的关键时间节点和措施。须知，任何法定程序都绝非一成不变，留给地方在操作过程中的调整空间始终是充分的……由于这些理由，我觉得杨在明律师事务所官网的情况还比较乐观，市场还处于一片蓝海的阶段。















必经步骤一：改建意愿征询







旧城区改建、棚户区改造类项目重点突出其民生工程特性，切改善居住条件而非“发家致富”是其所追求的政策目标。







故此，某一片区内被征收人参与、配合改建的意愿如何将直接影响涉案项目能否顺利展开。







旧城区改建计划确定后，区县人民会组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。







区县房屋征收部门对征询意见过程施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民确定。







一般而言，在这轮初步意愿征询中同意的比例不应低于80%-90%。







必经步骤二：征收范围确定，发布暂停公告







区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民申请启动房屋征收工作。







在收到区县人民确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。







暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限比较长不超过一年。







这一公告步骤可谓副其的“征收启动公告”。被征收人要牢记这份公告的两大主要内容——确定征收四至范围、发布暂停办理事项，因为在个别案件中，被征收人可能只看到这一份公告，房屋就可能面临被拆除。







必经步骤：拟定征收补偿方案并公开征求意见







征收补偿方案、征收补偿协议和征收补偿决定这3份文件从基本内容上应当是一致的，区别在于其针对的对象和自身法律性质——方案是给涉案项目片区内全体被征收人看的，协议是与具体某户被征收人自愿签订的，决定则是征收方单方面向某户不愿配合签约搬迁的被征收人下达的。







故此，当“方案”这一关键性材料在项目启动初期露面时，就意味着被征收人究竟能够获得多少补偿不再是什么秘密或者悬而未决的事情，而是逐渐开始清晰、明朗起来了。







被征收人显然不能对方案的征求意见、申请听证权利置若罔闻，而要在其公布后及时阅读全文，要求征收方就具体条款、内容解释说明，有疑问要及时咨询专业律师。







能否在30日内提出有针对性的书面意见，甚至现“多数被征收人认为征收补偿方案不合法”进而组织听证，疑将对涉案项目的补偿安置能否令被征收人满意起到重要的作用。







必经步骤四：对未经登记的建筑进行调查、认定和处理







就现阶段比较高法的相关判例而言，已不支持征收调查登记环节系作出房屋征收决定的必经程序这一认识。事上，调查登记主要解决的是补偿问题而非是否征收的问题，决定前决定后进行都是可以的，各地对此的规定截然不同。







但对未经登记建筑的调查、认定和处理，则由590号令明确规定在“作出房屋征收决定前”组织开展。其认定结果也将直接影响接下来的预签补偿协议中对具体补偿数额、项目的约定。







对于长期生活于旧城区、棚户区内的被征收人而言，您家的自建房究竟是否合法，能否获取补偿，认定环节疑十分重要。







若征收方联合街道办事处、规划和自然资源部门等多部门作出了单独的认定、处理决定，被征收人有权对此直接进行救济。







若征收方仅单方面告知证部分不予补偿或仅给予少量补偿，被征收人可及时提出书面异议并在后期针对补偿决定的诉讼中再行争取。







必经步骤五：预签附生效条件的补偿协议







“预征收”“模拟搬迁”是旧城区、棚户区改造项目对590号令程序的比较大改造，即将签约环节由决定后调整至决定前，使其成为了是否作出征收决定的民意依据。







当预签约比例达到涉案项目所设定的比例时（一般不低于80%，多在90%以上），预签的补偿协议自动生效，征收方依法作出征收决定。若在规定期限内达不到所设定的比例，则预签协议不生效，征收工作终止。







显然，基于前期意愿征询、社会稳定风险评估等环节中积累的足够调研数据，绝大多数项目的预签约都能在一两天的时间里突破上述“签约比例门槛”。







故此，被征收人一定要明确，“预签约”绝非单纯的二度征询意愿，而是与正式签约区别不大的重要步骤，究竟是否对补偿安置条件认可、满意，才是决定你要不要签字的仅有考量点。







必经步骤六：奖励金“促签”博弈







在补偿方案中规定足够诱人的奖励金几乎是当下所有征收方都会采取的促签措施。各种早签奖励金、早搬奖励金、工程配合奖励金、整栋楼奖励金等目繁多的奖励金往往令对补偿安置不满的被征收人心生退意，比较终因扛不住奖励金按日扣除、损失的压力而签字搬迁。







小编需要强调的是，诚如征收方在宣传中所言，奖励金一定是额外奖励给被征收人群体的一笔费用，绝非“羊毛出在羊身上”，将本就属于被征收人的补偿费用生生挪成奖励费用。







既然如此，被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿和室内装饰装修价值的补偿等补偿项目都应严格依据“公平合理”的原则，根据调查、评估的结果进行计算、确定。







征收方所谓“看着被征收人每天都在损失几千元的奖励金，比较终将面临数十万元奖励金的损失，我们心里都着急……”之类的说辞是完全站不住脚的。







若涉案补偿决定比较终被依法撤销或者涉案房屋被强拆，那么被征收人依法救济花费时间显然不应再被“惩罚”，其所谓扣除的奖励金理应给予全额发放！







这样一分析我们便不难得出结论，“按日扣除奖励金”并不能成为施征收补偿行为的遮羞布，被征收人更不应因此而放弃救济权利的机会，何为芝麻何为西瓜，大家要自己去想，不能光听别人说。







限于篇幅，我们的流程梳理就此告一段落。大家所熟悉的房地产价格评估、作出征收补偿决定、申请法院强制执行等环节将在随后依次登场，顺序上也不会有任何变化。







小编想强调的是，趁早救济权利十分必要。越往后走，留给被征收人的空间越小，提升补偿数额的难度也就越大。







那么究竟要早到什么时候呢我们认为，上述6大步骤都还算“早”，而征收补偿决定作出后就已经算“偏晚”了。棚户区等改造类征收项目如今已进入逐步减少、衰减的时期，希望大家都能珍惜比较后的机会，切改善居住生活条件，过上更好的日子。







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