目前，对建筑的查处总是伴随着征地拆迁，从比较简单的价值判断来看，这是有问题的，也是不公平的，人们已经安居乐业十多年了，生活管理没有问题，也没有相关部门来做相关的鉴定和处罚，申购人注意了手续，认定房子是非法建筑，强迫拆迁，只有很低的补偿，甚至没有补偿，这真的公平吗我们有充分的理由相信北京在明律师事务所成员名单会成为行业的主流，会逐步影响越来越多的人。







不可否认，农村地区大量房屋缺乏文件和程序，但这并不完全是当事人主观行为和主观意识上的一个错误，有些是由于特殊的历史原因和制度原因在建设的时候，错误的地方不是人，住房建设不容易被视为建筑。而大多数普通百姓对相关法律知识缺乏了解，很难反驳收藏家的说法，所以房屋赔偿要么是肆忌惮，要么根本得不到一分钱。今天，我想揭露一下收藏家的一些战术，并直接打击他们在践中所犯的一些错误。















一、1986年《土地管理法》施之前建造的房屋







80年代的房屋需要注意区分。我国《土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务会第十六次会议审议通过，1987年1月1日施。因而如果房屋是在1986年之前建造的，那么根据“法不溯既往”的原则，不能用现在的法则约束过去的行为，是不应当予以追究违建责任的。所以此类房屋在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是用地或占地。







二、《城乡规划法》之前建造、翻建、扩建的房屋







我国的《城乡规划法》是2022年1月1日起施的，在此之后建设的房屋必须获得建设工程规划许可证。根据法律溯及力和法律适用的问题，如果建筑属于2022年之前建造、翻建、扩建的，并且是拥有完整的土地使用权，那么这种房屋是不能轻易认定为违建的，即便认定了违建也不能不予补偿。







、未改变土地性质的养殖建筑







在农村常见到村民在自己土地上饲养禽畜，修建猪圈、鸡圈等，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条 承包方承担下列义务：







（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成长时间性损害；（）法律、行政法规规定的其他义务。







因此， 养猪、养鸡等属于农业中的畜牧业，所以用途符合法律第（一）款规定。 其次，猪圈、鸡圈不需要打地基，没有给土地造成长时间性伤害。 所以也不能轻易认定为违章建筑。















四、有部分审批手续但房屋产权的房屋







取得了土地使用权证、建筑用地规划许可等，但是没有房屋产权证，这样的房屋也不能轻易认定为违章建筑。因为房屋既然取得了前面任一手续，都说明了对其土地用途进行了一定程度的许可，有合法性的基础，而且可以通过补办手续来完善其证件。从办案践中来看，这类房屋是可以争取到合理补偿的。







五、招商引资，经具有建筑合法性审批权的或职能部门同意兴建的建筑







早期很多地方进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，但是也没有办理相关手续。这种情况在司法践中，不应随便认定为违章建筑，应遵守利益信赖原则，进行正常合理补偿。特别在江苏、浙江一带，已经有相关的司法判例。







六、通过招投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权的建筑物







有些地方通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）的土地使用权，但出售时地上建筑物没有相应的手续。这种建筑也不能随便认定为违章建筑。所以说，从手中直接买断土地使用权及地上建筑物，是可以获得合理补偿的。







即使确是非法的，也不能随意拆除，必须按照法定程序进行。







在拆迁践中，处理一些非法建筑物的征用者的做法往往过于随意，直接将其拆除，这是违反法律规定的，即使是非法建筑，也不是说拆迁必须采取法律程序，如果到处的建筑物都可以随意识别和拆除，那么各方的利益如何才能得到保护呢







根据《行政强制法》第四十四条规定：对的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。















因此拆迁方在拆除违章建筑之前应当做出行政决定、催告、强制执行决定等程序。如果行政机关未遵循法定程序拆除建筑，导致相对人的损失扩大，行政机关应对损失扩大的部分予以赔偿。







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