【前情：征地区片综合地价的两个重要依据】从拆迁律师的参考价值来看，也能给其他行业带来很多的启发。

早在2022年，《关于深化改革严格土地管理的决定》第（十二）项就规定，省、自治区、直辖市人民要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价……

2022年8月26日公布的新修订的《土地管理法》第48条规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每年调整或者重新公布一次。

以此为基础，新发布的《通知》中指出，目前行征地统一年产值标准的地方，要按照制定区片综合地价的要求调整方法、重新测算；

已经公布区片综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价内涵调整完善，并重新公布后继续执行。

区片综合地价制定过程中，要做好前后政策衔接，现征地补偿标准平稳有序过渡。

据此，新《通知》传递出一个明确的信号：2022年1月1日以后，各省级行政单位应当要有自己的征地区片综合地价标准，主要按土地原用途计算的统一年产值标准即将走入历史了。

【新规：征地区片综合地价的4大关键问题】

新发布的《通知》明确了区片综合地价制定中应注意把握的几个问题。

（一）准确把握区片综合地价的内涵，区片综合地价不管农村房屋和青苗的补偿

新法规定的区片综合地价是征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用。

据此，农村村民住宅（含其所占宅基地）的补偿费用需要通过依法评估和集体建设用地在一定区域内的统一标准来确定，不按照区片综合地价标准执行。

（二）合理划定区片

以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。

划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；确有必要的，可依据河流、道路等线状地物确定区片边界。

划定区片的具体方法可以参考《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2022〕144号，以下简称“144号文”）相关规定。

（）科学测算区片综合地价

具体测算方式可以参考144号文基本规定，采用农用地产值修正法、征地案例比较法等方法综合测算区片综合地价。

农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后测算区片综合地价的方法。

征地案例比较法是选择区片内近至五年来施征地的典型案例，以际支付的土地补偿费和安置补助费为基础，剔除支付的社会保障费用，根据经济社会发展情况等进行修正后测算区片综合地价的方法。

区片综合地价应与当前经济社会发展水平相适应，不低于内涵可比的现行征地补偿标准。同一区片内不同类型农用地的质量存在明显差异的，可以设定地类调节系数进行调节。

在明律师代理的案件中，征地区片综合地价在适用过程中暴露出的比较大问题就是按标准计算出的补偿款严重偏低，不能满足被征地农民的补偿安置需求。

而这其中很大一部分原因是个别地方的区片综合地价调整、修订间隔时间过长，其标准早已不能客观反映被征地区域的土地价值。而《通知》显然着重强调了这方面的技术问题，相信会给广大农民朋友带来更加客观、科学的补偿标准。

（四）合理确定土地补偿费和安置补助费比例

区片综合地价确定后，按照主要用于被征地农民的原则，参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的际支付比例，合理确定区片综合地价中土地补偿费、安置补助费比例。具体应由省级人民根据当地际情况作出规定。

根据《土地管理法施条例》第26条的规定，安置补助费的分配主要分种情况来进行：如果需要安置的人员是由农村集体经济组织安置的，那么安置补助费应当交给农村集体经济组织来进行统一发放；如果需要安置的人员是由其他单位安置的，则安置补助费交付给安置单位；如果不需要统一安置，则安置补助费发放给被安置的个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

而土地补偿费则是明确支付给被征地的农村集体经济组织的，再由其依据相关司法解释的规定通过村民自治程序进行分配。

关于土地补偿费和安置补助费的比例问题，此前一些地方已有地方性规定加以明确。如《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第10条规定，区片综合地价中，需明确土地补偿费、安置补助费所占比例的，按照土地补偿费占40%、安置补助费占60%确定。

而农村集体经济组织未调整数量和质量相当的土地给被征地农民承包或者被征土地属于农民自留地的，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被征地农民。

在明拆迁律师比较后想提示大家的是，新修订《土地管理法》对农村征地领域的规则调整变动较大。原有的事关征地工作的各类法规规章、政策性文件也将逐步随之修改。新发布《通知》中对区片综合地价作出了详细的规定，进一步保护农民利益，努力确保新法红利惠及到每一位农民朋友身上。关于区片综合地价标准在执行中产生的新情况新问题，在明律师也将持续保持关注，首时间为大家带来比较新比较专业的解析和建议。

《自然资源部办公厅关于加制定征收农用地区片综合地价工作的通知》全文