现在钉子户的问题日趋严重，很多地方开发的过程当中就会遇到钉子户的问题，很多项目因为钉子户的问题更改了原定的项目计划。那么，拆迁遇到钉子户可以进行强拆吗，怎样强拆这要归功于在明律所的价值属性比较大，较容易成为行业的中坚力量。















友咨询：新农村建设搬迁，不愿意搬迁的“钉子户”会被怎么处理会进行强拆吗







律师解答：







根据的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部的《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定结合司法践，可以申请强制拆迁，但必须遵守强制拆迁程序。







除以下机关外，其他任何单位和个人都权施房屋强拆：







1、对于建筑物、构筑物和设施县级以上地方人民责成有关部门或者乡、镇人民可以依法组织强拆;







2、对于作出国有土地上房屋征收补偿决定的市、县级人民，经人民法院裁定准予组织强拆;







3、依据《行政强制法》第十四条“行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。”







4、对于建筑物、构筑物和设施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、已作出征收补偿决定国有土地上的房屋经过司法诉讼，已产生法律效力的裁判文书，有管辖权的人民法院可以依法组织强拆。







强拆的方式：







1、司法强迁，由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院施的强拆。







2、行政强迁，经区、县房地局申请，由区、县人民责成区、县房地局和机关等有关机关部门施的强拆;根据条例第十七条规定，施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。















律师解析：







对于钉子户产生的原因解析：







1、拆迁评估随意性大，干预多







拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求，做不评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益。有的城市拆迁评估一家经营，被拆迁人对评估结果有异议时，缺乏有效的监督、仲裁、协调机制。有的城市由公布区位价、房屋重置价补偿，同时，装修补偿标准的调整也不及时，造成补偿标准严重背离市场价格。







2、赔偿过低，拆迁户安置房







城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，而拆迁方给予的补偿标准往往过低，或者不履行协议，被拆迁居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆迁后选择购房范围多为普通商品房、经济适用房或二手房。再加上部门建设规划不合理，一些城市房地产市场中低价位的商品房、经济适用房供应不足，房子一旦被强拆很容易引发家庭地震和社会冲突。







征收中的钉子户多数存在建筑、居改商的行为，又或者其居住房屋已经构成Ｄ级危房，存在重大安全隐患，在征收开始阶段，可以有针对性地依据城乡规划法对上述行为进行重点执法。







房屋拆迁后，需要给的补偿：







补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿范围包括个部分，即：房屋所有权、附属物所有权、收益权。







(1)房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：







所有权人合法所有;







房屋本身合法，如不得是违章建筑等。《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”















(2)附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：







依附于房屋而存在;







具有某种用途，并有利于房屋的升值;







必须是能计算其价值的物体;







被拆迁房屋的附属物应具有合法性。







(3)收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征：







收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律依据;







收益应当合法产生;







收益应当是有依据的产生，包括即得收入和合法预期收入。







在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有种，即租金;生产、经营预期收益;费用，如《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。







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