【协商搬迁、协议搬迁与预签约】从一些观点来看，2023房屋拆迁补偿标准能够较好的带动周边市场的快速发展，是核心的动力。



首先需要明确的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中没有关于“协商搬迁”的规定，即“协商搬迁”更多的是一种政策上的创新、探索，并不具有行政法上的依据。



同时要讲明的一点是，这里所说的“协商搬迁” 既不同于发生在棚户区改造类项目中的“预签约”行为，又与通常所说的“协议搬迁”存在差异，者的区别如下：



简言之，“协商搬迁”并不考虑同意签约的比例问题，只要签约期限届满，就会对剩余的未签约户作出房屋征收决定，这就与“预签约”存在本质上的差异。



而者之间比较大的共同点就在于都会设置奖励金政策以鼓励被拆迁人积极配合签约，逾期未签约时损失奖励金将是注定的。



【“协商搬迁”中被征收人的4大监督要点】



“协商搬迁”与“协议搬迁”虽只一字之差，但其往往具有更为显著的行政性——后者可以允许反复、长期商谈协议，达不到绝对多数同意的比例一般不会施拆除行为，但前者则是征收拆除的“预告片”，多用于牵涉环境生态保护等领域的“不拆不行”的项目中。



对于这一新事物，被征收人可从以下4点对其进行监督，并作为是否配合签约的决策依据：



1“协商搬迁”不得逼签。既然是协商，那么你情我愿是基础，任何逼签行为都是不该在此期间发生的，否则被征收人有权通过报警、向机关申请人身财产安全保护、就逼签行为提起诉讼等途径维护自身合法权益。



2“协商搬迁”的补偿标准、项目、方式、期限等应当基本满足《条例》所规定的原理，不得畸低。如前所述，“协商搬迁”是行为，且后续指向的是征收拆迁，那么其在补偿利益的保障上应当不低于《条例》所规定的内容。



倘若行政机关先用一个较低的标准与被征收人协商进而“促签”，这显然是对先签约群众利益的不负责任。



换句话说，尽管协商搬迁所签订的“协商搬迁协议”与正式的征收补偿协议并法律上的关联，但其在条款设置和标准上应当是大致统一的。被征收人可以参照《条例》对征收补偿协议的规定来审查这份率先出现的协商搬迁协议。



我们举个例子来说明这一问题。譬如某项目在协商搬迁方案中指出，选择产权调换协商搬迁的，需要被征收人在领取补偿费用后自行与可选房源的开发商办理购房手续。



请注意，这一操作并非征收领域中的“房屋产权调换”，而更近似于一些项目中的“货币化安置”。从严格的意义上讲，其是否保障了被征收人享有房屋产权调换的权利是值得商榷的。



在这样的“交房—领钱—购房”的过程中，会不会存在影响被征收益、便捷性的新问题，这是需要大家认真考虑的。



再比如“非住宅房屋只能选择货币补偿方式”的表述显然与《条例》的规定不符，那么在“协商搬迁”阶段被征收人能否接受这样的补偿方式，就需要我们自己去把握。



3“协商搬迁”应设置充分、畅通的沟通渠道。既然是协商，就需要有充分有效的沟通作为保障，而不能直接将单方准备好的方案、协议文本硬塞给被征收人，什么都不去解释说明。



被征收人对方案、协议文本产生疑问时，可以直接找区、乡镇对话，这样有助于消解分歧增进共识，避免不必要的对立和矛盾。



4“协商搬迁”不应减损征收决定作出后被征收人的救济权利。在明律师的这个表述略有些不合逻辑，但在践中这样的问题却是大家不得不防的。



譬如在有些项目中，“协商搬迁”后的征收行为往往“提速”推进，出现签约期限仅10天，征收补偿决定以公告形式直接作出却不分户送达等不规范操作，协商不成就强拆的也有发生。



北京拆迁律师提醒我们要郑重强调的是，“协商搬迁”不应影响被征收人依法享有的对征收决定、违建认定结论、评估报告、补偿决定的救济权利，更不应发生复议、诉讼难以被立案受理等非正常现象。



总之，需要广大被征收人和地方牢记的是，拆除房屋必须依法而为，协商也必须依法协商。在此基础上，双方通过持续不断地沟通、谈判相互理解和配合才是应当的，尤其征收方更应当在此过程中保持适度的谦抑和态度上的友好。毕竟，“协商搬迁”要处理的往往是一些棘手的难题，房子住不下去了首先受到重大影响的是被征收人群体。只要征收方充分考虑到这些，真正站在老百姓的立场上去想问题，那么协商搬迁也不失为一种解决此类问题的好方法。