摘 要希望将来拆房律师咨询能够得到长足稳定的发展，为社会发展及人们的需求做好服务。

大规模的城市房屋拆迁目前处于序状态，引发诸多恶性事件，已成为严重的社会问题。通过法律解释的方法，可以认定现有规制拆迁的文本规则本身违宪，对“公益性”拆迁和“商业性”拆迁不加区分，规则内部矛盾重重，使得难以做到依法拆迁。地方和开发商往往利用制度上的缺失强制拆迁，联手侵吞公民的土地使用权和房屋的价值，获取暴利。宪政权利不被尊重、法治真空太多、对权力的制约不够以及思维方式上的错觉是导致这种状况的制度和心理原因。因此必须将城市房屋拆迁行为纳入法治轨道，这有利于化解拆迁中的利益冲突，加强对、财产权的保护，规制行为，推动社会经济的发展。

城市房屋拆迁制度的指导原则至少应包括法律至上、法律公开、司法单独、保障法律的稳定性、平等保护、公平补偿、自愿协商等几项。

“公益性”房屋拆迁的首要在于把握“公共利益”的内涵，准确界定。现行法则对不论何种性质的拆迁都未有“公共利益”的要求，应对此进行修改并对“公共利益”做出比较清晰的规定，发生争议时当事人有要求举行听证会和申请行政复议、提起诉讼的权利，法院应是比较后的裁定者。对被拆迁人必须给予公平、足值的补偿。所谓的“强制拆迁”也只能适用于“公益性”拆迁。

“商业性”拆迁属于平等民事主体之间的契约行为，应遵循诚信用、意思自治的原则。践中存在拆迁双方当事人地位失衡、行政权力非法介入、补偿标准欠公平、强制拆迁制度的非法适用等问题。对“商业性”拆迁的合法程序本文提出了相应的观点。

关键词：城市房屋拆迁；“公益性”拆迁；“商业性”拆迁；法律规制

一、 城市房屋拆迁的理论与现状

（一）城市房屋拆迁的产生和发展

从原始社会开始，房屋便成为人类生活资料的重要组成部分。从古至今，从城市到乡村，乃至整个世界而言，人们都本能地将一生的大部分积蓄投入到房屋这种具有特殊价值的不动产上。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说，房屋已经是他们人格权、生存权不可或缺的构成 。 然而，社会是要继续向前发展的，各国的城市化进程也在不断加速，近代工业的发展使城市人口集中、城市内容丰富、城市规模迅速扩大，但同时也使城市的功能布局混乱起来，在一定程度上危害了城市，居民不再有理想的居住区和舒适的环境了。

为解决这些问题，各国都出现了旧城改建和新城建设活动。就全球范围而言，二次大战后日本和欧洲的一些就开始有步骤有计划地对本国有畸形发展的大城市，进行城市房屋拆迁活动，包括旧危房改造、空间结构调整以及基础设施建设等，主要目的是对城市进行功能区划，根据不同区域的功能进行不同的建设活动，工厂集中在工业区，居住区只供人们日常居住，使城市的环境更加适宜于人们的居住和生活 。 这样，城市房屋拆迁运动就成为必经的阶段。

对于我国而言，随着经济的高速发展，城市规划建设的不断进行，城市房屋拆迁也是在所难免的。城市房屋拆迁在建国后就已经开始，真正大规模的旧城改造和城市扩张却始于二十世纪九十年代。目前，、强制拆迁在全国各地蔓延开来，愈演愈烈，已经成为规模性、颠覆性破坏宪法和我国其他基本法律以及严重损害公民的基本权利的一大社会公害，笔者认为，我们必须将拆迁行为纳入法治，也即“规则之治”的轨道了。

（二）现存规制拆迁的法律依据

提及城市的房屋拆迁，比较直接可援引的立法则是《城市房屋拆迁管理条例》（后文简称《条例》）。它是整个“拆迁法” 的主干，与际操作结合得比较紧密。但《条例》远非拆迁法的全部，从规范的层面来看，当下的整个拆迁法由一系列不同位阶的法律文本构成。但规范层面的法律位阶与证层面的法律效力并不完全一致。

（）对城市房屋拆迁务的分析

我国各城市现在进行的大部分拆迁并不是用于公共利益，而是出于商业目的。各国法律对此有严格规定：商业目的不允许通过强制征收的手段现，它应该按照市场规则来谈判，通过《合同法》解决出现的问题。房屋拆迁不能用征收、行政干预来现市场行为下的商业目的。目前我国比较“流行”的做法是一些地方强制从产权人手中低价或偿取得土地使用权，再出让给开发商进行商业开发。从利益横向转移的眼光来看，如果再以市场价格出让给开发商，那么这中间巨大的差价就落在了手中；而如果以低于市场的价格或者偿出让给开发商，那么中间巨大的差价就落到了开发商手中。不管用何种价格进行出让，这种做法都严重背离了公共利益的本质，比较终的结果是居民只能得到很少或者没有补偿，而开发商和贪污犯从中牟取了暴利。即便是修建公共基础设施等出于公共利益所为的拆迁，也大量存在程序不合法、补偿过低等现象。

出现大范围的非法拆迁状况，除了我们熟知的宪法权利不被尊重、法治真空太多、对权力的制约不够、经济发展的迫切需要等原因外，还有一个重要原因即是思维方式上的错觉。一个看起来不大相关、事上却至关重要的原因是，是城市改造的主导者。地方之所以总是盲目扩大城市建设规模，是因为存在着一种“理性的自负”：城市是一个可以由任意塑造的东西，就像一台机器一样，想设计成什么样子就是什么样子。某些官员也毫不怀疑，只有他们自己比较清楚什么城市规模、城市形象、产业结构——当然，规划专家、经济专家、工程专家等等可以为他们提供所需要的一切科学论证。每一届新上任的，普遍都有一套关于城市建设与改造的宏伟蓝图，而且都自信，这是本市、本区通往现代化的惟一正确道路，比较有利于城市的经济建设，比较能有效地提高城市居民的生活水平，比较合乎城市的整体利益。这就是他们所理解的“经营城市”，而现有的制度安排，也让有权力现自己的雄心，施行自己的蓝图。

因此，我们务必彻底批判这种盲目的自信心，对于何为“公共利益”，如何作为方有利于城市建设，决不是仅有的“智者”，必须有充分的公共讨论和公开决策程序，并辅之以种种制度上的保证，使得在拆迁过程中，由当事各方严格地按照公正的规则进行讨价还价，而需摆正自己的位置，仅作为公正的裁判，对利益冲突做出不偏不倚的裁决，方能使城市房屋拆迁走上法治轨道，既满足城市发展之需，又有裨益于居民福利之增进。