现中，经常会有拆迁人遇到这样的情况，拆迁开始和拆迁办协商，一直没有谈拢，或是因为被拆迁人提出的要求过高，或是因为资金不足，拆迁项目停滞，等等原因。通过北京市在明律师所的现状可以看出市场前景比较广阔，有利于我们进行参考和投资。







几年过去了，征收部门仍然按照之前的补偿标准执行，这样的情况，到底合理吗拆迁户应该如何应对呢















比较高院案例：收到补偿决定一年后提起诉讼，能否再提升补偿







要分析清楚这个问题，我们先来看一下比较高院的一个再审案件的情况。







案情简介







福建福州的居女士一家，有一栋房屋，结构为混合结构，产权面积为私有面积8974㎡，共有面积830㎡。2022年7月19日，当地区作出《征收决定书》)并公告，签约期限为2022年7月30日至2022年9月7日。居女士家的房屋也在征收范围内。







因居女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内，未与房屋征收部门达成征收补偿协议，房屋征收部门委托评估结构对居女士家的被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2022年7月19日，同时于2022年11月5日作出《房地产估价报告》，因对补偿结果不满意，居女士一家拒绝签收，房屋征收部门采取了留置送达。







2022年5月26日，市房地产价格评估专家会根据房屋征收部门的申请，作出《鉴定意见》，认为评估报告存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。评估于2022年6月5日作出第二份《房地产估价报告》确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元㎡。征拆双方仍未就补偿达成一致。







2022年4月18日，房屋征收部门报请区作出房屋征收补偿决定。2022年5月23日，区对居女士一家等3人作出房屋征收补偿决定书，同日进行了送达。居女士一家对于补偿决定不满，遂于2022年7月28日向一审法院提起行政诉讼。







一审法院认为区作出《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事清楚，适用依据正确，程序合法，判决驳回其诉讼请求。二审法院维持了原判。







被拆迁人申请了再审。再审进行了改判。







案情过长，结合上面的话题，针对再审的判决情况，今天我们讨论几个问题。







评估报告有效期多长







在征地拆迁中，经常遇到一份评估报告用好几年的，但是际上，评估报告同样有效期。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。







在房屋拆迁地区，房地产市场价波动幅度较大，评估报告有效期的期限比较长为一年，如果超过期限，评估报告失效，如果对房屋价值进行认定，应当重新进行评估。同时，在房价增长幅度比较大的情况下，要考虑际情况，缩短评估有效期的时间。







合理的评估时间节点怎么计算







根据国有土地上房屋征收补偿条例规定，市、县级人民因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿。同时确定，公平补偿的基本要求即为，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。







但是践中，签订补偿协议的周期通常是比较长的，如果征收决定公告发布之后，签订补偿协议、领取补偿款或者作出补偿决定的时间相距过远，房屋市场行情剧烈变化，仍然按照之前征收决定下发的时间作为评估时间节点，会损害公平补偿这一原则。







上诉案件中，被拆迁人13年7月收到评估报告，15年6月收到第二份修正的评估报告，而补偿决定的做出是16年4月，补偿决定中依据的评估报告是一年前的，明显超过有效期。







因此，评估时间节点要充分考虑征拆双方的的行为，长期不能做出补偿决定，是可归责于被征收人的原因，如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作，致使征收与补偿程序延误的，还是可归于征收部门的原因，如怠于履行职责等等。从而确认合理的评估的时间节点。







就上诉案件而言，拆迁程序拖延时间过长，被拆迁人的行为并明显不当，不存在明显过错，因此评估时间节点不应该坚持之前的13年和15年的评估时间节点，基于公平合理的角度，应当按照征收决定作出的时间。







拆迁补偿谈判时间周期长，久拖不决，该如何处理







如果当被征收人所提要求明显不符合法律规定而法满足时，应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。







这既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害依法行政的形象，应当引以为戒。







结合以上情况，要明白一个道理，合法的使用自己的权利，如果遇到明显不合理的评估情况、补偿情况，可以依法主动进行维权。针对评估报告的有效性，评估时间问题，可以提出合理的要求。确协商不成，积极主动依法进行维权。







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