城市化的发展给郊区农民带来比较显著的变化就是旧居变新居，农民朋友不在种地，融入到城市发展中，而原来的土地也会因为某种原因闲置或被征收，但是在众多征收案例中农民的土地被征收方以微薄的“租金”租给他人，且时间年限长，即使是土地还给农民也不能在比较的时间进行复耕，大家应该看明白了，土地没有被征收而是被租出去了，权益受到侵害，而这就是我们所熟悉的“以租代征”。也就是说专门拆迁律师向著良好的方向发展是可能的,未来还有很多值得我们期待的地方。







首先大家要知道，以租代征是不允许的，同时属于行为，也就是说，土地流转过程中征收方缺少法定的土地转用手续和审批手续，对征收方来讲不仅规避了税费，同时对农民侵犯了农民土地补偿款。







以租代征的几种形式







1、村委会以村民义签订土地租用协议







这种形式是比较常见的，尤其是村委会主任为主的村委会班子成员私自与企业或个人签订土地租用合同，一般期间较长，或签较短期间，即使是土地到期后也不归还土地，同时也不会对农民缴纳租金，村委会和土地租用人串通好的土地租赁协议已经严重的侵害了农民的利益。







2、基层租用农民土地







虽然说这种形式是以为主导，但还是典型的“以租代征”，土地管理法已经明确土地征收必须是县级以上人民，基层乡镇权对土地进行征收规划。







3、村委会租用农民土地进行非农建设







这种情况和首种类似，都属于村委会对村民土地的一种利用方式，在村委会租用土地后在对土地出售给一些企业用于非农建设，赚取中间的差价，也就是说农民土地受到侵害的同时土地也不能归还给农民。







以租代征对农民的影响







1、农民丧失土地使用权







土地对于农民来讲就是命脉，如果土地已经丧失，尤其是已经签署了十年甚至更久的土地使用期限的农民，一来是权益受到侵害不能拿到合理的补偿，其次是违反了土地管理法中“法保证长远生计有保障”的利民政策。







2、农民维权困难







虽说以租代征是的，但是众多案例中一旦发生以租代征，土地已经被占用，且复耕困难，即使是土地被归还，比较后土地也会被闲置，农民朋友不一定能够接受此种情况，尤其是地方为了维稳情况也会通过协调的方式让开发商继续对土地进行使用，比较后导致农民拿到极低的补偿，向村委会和基层维权也不了了之。







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