目前，对建筑的查处总是伴随着征地拆迁，从比较简单的价值判断来看，这是有问题的，也是不公平的，人们已经安居乐业十多年了，生活管理没有问题，也没有相关部门来做相关的鉴定和处罚，申购人注意了手续，认定房子是非法建筑，强迫拆迁，只有很低的补偿，甚至没有补偿，这真的公平吗这意味着拆迁企业房屋什么标准是行业的风向标，能够给人们带来很大的自信心。







不可否认，农村地区大量房屋缺乏文件和程序，但这并不完全是当事人主观行为和主观意识上的一个错误，有些是由于特殊的历史原因和制度原因在建设的时候，错误的地方不是人，住房建设不容易被视为建筑。而大多数普通百姓对相关法律知识缺乏了解，很难反驳收藏家的说法，所以房屋赔偿要么是肆忌惮，要么根本得不到一分钱。今天，我想揭露一下收藏家的一些战术，并直接打击他们在践中所犯的一些错误。















一、1986年《土地管理法》施之前建造的房屋







80年代的房屋需要注意区分。我国《土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务会第十六次会议审议通过，1987年1月1日施。因而如果房屋是在1986年之前建造的，那么根据“法不溯既往”的原则，不能用现在的法则约束过去的行为，是不应当予以追究违建责任的。所以此类房屋在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是用地或占地。







二、《城乡规划法》之前建造、翻建、扩建的房屋







我国的《城乡规划法》是2022年1月1日起施的，在此之后建设的房屋必须获得建设工程规划许可证。根据法律溯及力和法律适用的问题，如果建筑属于2022年之前建造、翻建、扩建的，并且是拥有完整的土地使用权，那么这种房屋是不能轻易认定为违建的，即便认定了违建也不能不予补偿。







、未改变土地性质的养殖建筑







在农村常见到村民在自己土地上饲养禽畜，修建猪圈、鸡圈等，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条 承包方承担下列义务：







（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成长时间性损害；（）法律、行政法规规定的其他义务。







因此， 养猪、养鸡等属于农业中的畜牧业，所以用途符合法律第（一）款规定。 其次，猪圈、鸡圈不需要打地基，没有给土地造成长时间性伤害。 所以也不能轻易认定为违章建筑。















四、有部分审批手续但房屋产权的房屋







取得了土地使用权证、建筑用地规划许可等，但是没有房屋产权证，这样的房屋也不能轻易认定为违章建筑。因为房屋既然取得了前面任一手续，都说明了对其土地用途进行了一定程度的许可，有合法性的基础，而且可以通过补办手续来完善其证件。从办案践中来看，这类房屋是可以争取到合理补偿的。







五、招商引资，经具有建筑合法性审批权的或职能部门同意兴建的建筑







早期很多地方进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，但是也没有办理相关手续。这种情况在司法践中，不应随便认定为违章建筑，应遵守利益信赖原则，进行正常合理补偿。特别在江苏、浙江一带，已经有相关的司法判例。







六、通过招投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权的建筑物







有些地方通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）的土地使用权，但出售时地上建筑物没有相应的手续。这种建筑也不能随便认定为违章建筑。所以说，从手中直接买断土地使用权及地上建筑物，是可以获得合理补偿的。







即使确是非法的，也不能随意拆除，必须按照法定程序进行。







在拆迁践中，处理一些非法建筑物的征用者的做法往往过于随意，直接将其拆除，这是违反法律规定的，即使是非法建筑，也不是说拆迁必须采取法律程序，如果到处的建筑物都可以随意识别和拆除，那么各方的利益如何才能得到保护呢







根据《行政强制法》第四十四条规定：对的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。















因此拆迁方在拆除违章建筑之前应当做出行政决定、催告、强制执行决定等程序。如果行政机关未遵循法定程序拆除建筑，导致相对人的损失扩大，行政机关应对损失扩大的部分予以赔偿。







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