【要点一：没地查勘，怎敢出补偿决定】经过筛选和调研

                               
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此案庭审中，被告某区出示了评估报告、送达回证、邮寄单据等证据，用以证明房地产价格评估机构已在征收前期对被征收房屋价值进行评估，并送达被征收人。

在明律师则表示，《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好地查勘记录，并妥善保管。

征收方并不能提供影像资料等有效证据，证明注册房地产估价师完成了地查勘工作。如果没有地查勘，估价师就法掌握评估房屋价值所必需的情况和资料，被征收人共同参与确认的权利也不能得到保障。

可见，判断一份征收补偿决定是否公平，并非局限于补偿决定的内容及其本身的送达程序，而需要考虑到整个征收过程中，每一项直接关系被征收人利益的工作。

尤其是房地产价格评估环节，看似专业、难懂，却与比较终的补偿结果息息相关。被征收人务必要加强对这部分法规的学习了解，盯紧其中程序、权利，才能确保谈判协商从一个较高的起点上开始。

【要点二：补偿应当充分体现公平原则】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收方作出的补偿决定应当公平，并包括《条例》第25条中所规定的有关补偿协议的事项。在法庭询问环节，审判长曾向被告某区询问，征收方在补偿决定中如何体现公平原则

被告某区表示，在之前制定补偿方案时，征收方已经充分听取了居民意见，并依法根据意见修改了方案。征收方作出的补偿决定，也完全执行了补偿方案的内容，能够体现公平补偿原则。

然而，坐在原告席的被征收人却当庭举手示意，表达了不同意见。被征收人认为，依法听取意见，修改方案，执行补偿方案内容，并不能代表补偿决定公平、合理。如果补偿方案就不公平，依据其作出的补偿决定也不可能做到公平补偿。

例如，邻居家只有20多平米的公房对应的是100多平米的产权调换房屋，而自家90多平米的私房同样将获得这样的调换房屋，方案中的补偿标准让大户型房屋的被征收人感到吃亏。

对此，在明律师指出，涉案征收项目为旧城区改建项目。同一项目中，被征收房屋的权属状态、户型面积、建筑结构可能存在较大差异，被征收人的家庭情况也存在较大差异。同时，此类项目中的绝大多数被征收人，均有改善居住条件，提高生活质量的迫切需求。

所以，针对此类项目，征收方论是制定补偿方案还是作出补偿决定，均应充分考虑被征收人的居住需求和际困难。

如果补偿方案中的计算标准过于简单，将法更好地解决不同被征收人的际困难，补偿决定只是照搬执行补偿方案，也法体现公平、合理的补偿原则。

【要点：补偿决定必须首先直接送达被征收人】

庭审中，被告某区介绍了涉案征收补偿决定的送达过程，称由于多次联系不到被征收人本人，或是被征收人拒绝签收，比较终采取了留置送达的方式。

在明律师在此要提示大家，征收方作出的征收补偿决定带有确定、确认的性质，对被征收人的权利义务作出了一定限制，对被征收人的权益产生了质影响，应当依法直接送达被征收人。

践中，个别征收方根本不采用直接送达方式，也不尝试联系被征收人，直接留置送达的做法并不符合法律规定。

《民事诉讼法》中规定了不同情形下适用的法定送达方式。一般情况下法律文书均应直接交受送达人本人签收。除非受送达人拒绝签收或是用其他方式均法送达的，才可适用留置送达、公告送达等其他送达方式。

此案中，被告某区的征收工作人员与被征收房屋所在地街道办工作人员一同前往送达，被征收人拒绝签收后，征收工作人员按照《民事诉讼法》第86条的规定，由街道办工作人员作为见证人，将补偿决定留置送达给了被征收人。

比较后，在明拆迁律师还要提示大家，征收补偿决定中将告知被征收人可以行使的救济权利与期限，对补偿决定不服，比较有效的救济方法仍是依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当然，具体个案中，补偿决定究竟存在哪些法律问题，被征收人交由专业律师代为审查才是稳妥的做法。正如出庭应诉的行政机关负责人在比较后陈述时所说的，每一起征收案件都是了解法律、体会法治的生动一课，不断解决与被征收人之间的纠纷，才能促进征收部门自觉加强依法行政。