【底线之一：究竟有没有真的听取村民意见，走“村民自治”程序】除了这几个方面，

                               
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律师咨询拆迁在其他方面的表现也是比较良好，倍受大家的关注和研究。

所有的这类项目都打着“村民自治”“尊重农民意愿”的旗号开展，没有一个敢承认是逼迫、命令农民签约上楼的。

参考借鉴《土地管理法》对征地拆迁项目的规定也不难发现，就补偿安置方案听取意见、举行听证会是非常重要的程序步骤。

这个步骤真的落到处了，涉案项目的补偿结果就不会太差。反之，那种“雷声大、雨点小”，“只听楼梯响不见人下来”的偷偷摸摸开展的“村民自治”，其补偿结果也往往不尽如人意。丑媳妇不敢见公婆，这种朴素的道理是农民朋友们比较能理解的。

在明律师要提示大家的是，真正的“村民自治”应当落全村张贴公告并保障一定的公告期限，允许村民针对公告内容提修改意见，召开由全体村民参加的村民会议等等。凡是没有这些就直接拿着协议上门要求村民签字、搬家的，我们完全可以一概拒绝。

【底线之二：先补偿后搬迁，必须百分之百落到协议中】

农民朋友们需要牢牢记住的是，不单单是征收拆迁，一切“拆旧建新，农民上楼”类的项目都应当遵循“先补偿后搬迁”这一起码底线，这个字才是可签的。

在一些媒体报道出的项目中，个别村对村民何时签约，何时空房屋、宅基地并交付验收有着严格且明确的期限限制，过了期就要使出扣除奖励金的老一套。

然而便览整个通知、方案，却根本看不到所谓的集中安置社区楼房究竟建在哪里，何时建成交付。

而参考借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难获知，所谓“补偿到位”的标准就是货币补偿款打入补偿协议中列明的被征收人指定账户，产权调换安置房在协议中明确地点和面积。

同理，在新农村社区建设拆迁中，只有在满足上述“补偿到位”标准的情况下施的搬迁，才是能够比较大限度保障农民合法财产权利的。其他情形皆属于“只管拆，不管补”，是严重不合理、不公平的恶劣做法。

一旦听信拆迁方的口头承诺，或是对通知、方案中本身语焉不详的补偿内容进行的“扩大解释”，被拆迁人就很可能上了套。当你签约、房进而失去对宅基地上房屋的际占有时，你未来的居住生活就几乎完全系于拆迁方的“良知”之上。这样的局面，的确过于被动了。

【底线之：原有生活水平不降低、长远生计有保障】

这一底线同样是从《土地管理法》中“抄”的，但的确非常重要。

“越拆越穷”论如何是违背新农村社区建设拆迁的政策初衷的，农民朋友所普遍关心的搬迁上楼后的生计问题，应当得到项目方案的充分保障。

“整村撤并”后安置点离自己承包的农用地越来越远，今后种地怎么办搬进新农村社区，养殖场和农业机械设备怎么弄上楼后的物业管理费用要掏多少，会不会“冲马桶都要花钱”楼房际居住面积往往小于原有的宅基地院落，房子不够住怎么办……所有这些农民关心的现问题，都应当得到方案的慎重考虑和重视。

毫疑问，“农民上楼”一定会造成其生产生活方式的转变和居住环境的改变。农民一旦选择了，就有义务去适应并改变自己，但作为鼓励村民搬迁上楼的地方而言，也应当拿出切可行的办法来进一步帮助农民。

正所谓“搬得出，稳得住，才逐步能致富”，只管今天不管明天，只顾眼前的既得利益而不顾新农村的长远发展，这样的事儿农民朋友一定要谨慎选择参与，在签与不签、搬与不搬上好好掂量一番。

【底线之四：居住条件有改善，1:1不可松动】

农民朋友经常咨询在明律师，我们村这拆迁补偿条件究竟合法吗我就这么签了会吃亏吗

对于这一类困惑，请大家牢牢记住“1:1”这个比例，它是绝对意义上的“金标准”，不可动摇。

在一些农村地区的项目中，对村民原有的宅基地上房屋采取“一刀切”“一口价”性质的补偿标准，比如一户连房带地10万元（选择货币补偿，领钱走人），或者交出旧房和宅基地就给几万元的过渡搬迁补助奖励，房子白拆。

这种简单粗放的计算方法完全忽视了农村村民住宅本身的价值，没有经过专业的评估程序就想当然地为其“官方定价”，其补偿结果很可能不足涉案房屋的完整建造、装修成本，农民只要签字房就会面临赔本、亏钱。

“拆我一头牛，补我一只鸡”的补偿不能答应，这是小孩子都懂的道理，一些善良朴的农民朋友却对此完全没有考虑，光顾着拆迁方宣传的“住楼房好”了，这绝对不行。

真要同意“农民上楼”，那也要建立在按照原有宅基地上房屋评估价值的1:1置换楼房的基础上才有得商量，超出这部分价值的面积可以自己添一部分钱购买，以享受更好的居住条件，改善住房困难等情况。但对“1:1”以内的部分，农民凭什么要自费购买呢

在明拆迁律师比较后想提示广大农民朋友的是，新农村社区建设自有其益处，很多地处偏远、房屋质量差的农民迫切希望能够搬进集中安置的楼房。在这一过程中，严守上述“金标准”不放松，坚持争取公平合理补偿的底线思维，农民就不会在签约房后觉得吃亏上当，更不至于落得个“越拆越穷”的糟糕后果。《土地管理法》和590号令所规定的原则、标准很多都可以拿出来作为尺子，去量一量涉案项目的补偿究竟合不合适，合不合理，字究竟能签还是不能签！