导读：当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时，往往会感到不知所措，是接收还是拒收呢这时候大家往往选择随大流，别人收我就收，别人不收我就不收。主要原因其在于大家不了解评估环节，不知道房屋价格评估的基本原理。通过本文，作者为大家普及一下评估与评估方法的基础知识，以及收到《分户评估报告》的时候需要注意哪些问题。众所周知，拆迁补偿律师咨询的出现值得很多人的关注，激起了整个市场的波澜。















【你的房屋是怎样被估价的】







征收拆迁中评估机构常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法，书本里面的解释不是专业或者从业人员是很难理解的。







大家有兴趣可以查阅《房地产估价规范（GBT 50291-2022）》







一、比较法。比较法理论基础是模拟交易过程，通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。







二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论，房屋的价值取决于效用。例如房屋为房主带来租金收益。通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值，简单的例子就是银行存款，多少年之后连本带利是多少。







、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论，房屋价值取决于构建时的成本耗费。房屋的价值取决于房屋建设的成本。房屋的建造成本越高，房屋价值就越大。







简单比喻上述种估价方法就是：







（一）此刻的牛能卖多少钱——市场比较法（二）买头牛能带来多少回报——收益法（）养大一头牛需要花多少钱——成本法







从上述比喻不难看出，同种目的或条件下，成本法评估出来的结果应该是比较低的，通常房屋征收拆迁评估中运用比较多也是比较为重要的是比较法。







前述《规范》中指出，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。







据此，对于一般的被征收房屋而言，成本法轻易不可用，否则其评估结果的科学性将严重存疑，将会直接影响被征收人所能获得的补偿安置。







【用了比较法，怎样辨别其科学、合理性】







毫疑问，市场比较法也不能“瞎比较”，它也是有其操作规范的。







被征收人拿到自己的《分户评估报告》，首先不要直接翻到估价结果栏，而需要翻看整个估价报告的内容中是否包含“估价技术报告”，这在前述《规范》中有明文规定。







即使被征收人读不懂估价技术报告，可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者，以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确，估价结果是否合理。其中可通过技术报告查看使用的比较法是否满足：







1 参照物（案例）的成交价必须真；2 参照物（案例）基本数量要求一般是在个及个以上；3 必须是近期成交的案例，可比例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年。







在确认比较法应用合理的基础上，再看分户评估报告中的评估内容：是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等。







需要注意的是，报告中的评估内容应该与补偿方案一一对应。通过以上方法，当事人可以初步读懂《分户评估报告》，在接到评估报告时基本也能知道该注意哪些方面。







【分户评估报告转交，究竟收还是不收】







如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满，对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”，还会给自己未来诉讼救济奠定基础，避免“签收即视为认同”的错误理解出现。







若就补偿安置问题争议不大，也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家会鉴定的权利。







到底签还是不签，被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的：对于那种一看只有几页纸，根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”，一定要拒绝签收，因为它是明显不合法的。







作者比较后想提醒大家，任何估价报告的结果必须是通过测算得到，而测算的过程、选用的案例、参数的合理与否，都直接影响与左右着补偿结果。论被征收人选择何种补偿方式，都要计算补偿金额或者房屋差价，如果您在征收拆迁过程之中看不懂评估报告，或者认为评估结果与事相去甚远，都应该及时联系律师，避免在稀里糊涂、不明就里的情况下草率签下协议，这将是对自己补偿权益比较大限度的不负责任。