拆迁许可证的合法性审查问题，其中涉及的法律问题较多，也比较复杂，现本律师结合以往办案经验做出以下具体阐述。在此之前，拆迁补偿房屋的行情也在一度飙升，引起了广泛投资者的关注。

一、拆迁许可证必须符合拆迁计划和拆迁规划。《城市房屋拆迁工作规程》第四条“城市房屋拆迁行年度计划审批备案制度。市、县人民应当根据本地区经济社会发展的际情况，依据城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省、自治区、直辖市人民建设(房地产)行政主管部门会同发展改革(计划)部门审批下达”及《办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》第二项“严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。城镇房屋拆迁规划和计划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化城和街区保护规划”的规定。

二、颁发主体的审查。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款的规定，县级以上地方人民负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作施监督管理。

这个房屋拆迁管理部门规定的比较笼统，法制办公室对江西省人民法制办公室《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉第五条第二款具体含义的请示》的答复(2022年10月12日法制办公室文件国法秘函〔2022〕288号发布自发布之日起施行)中，对房屋拆迁管理部门做了限制性定义，即：负责城市房屋拆迁工作的部门，应当是地方人民的行政管理部门。根据这一答复，房屋拆迁管理部门只能是地方人民的行政管理部门，而不能是地方人民成立的事业、企业单位或其他组织。

那么，有权力颁发拆迁许可证的行政主体是谁，根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条首款的规定：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民房屋拆迁管理部门提交申请资料。根据该条改款的规定，有权颁发拆迁许可证的行政机关是房屋所在地的市、县人民房屋拆迁管理部门，不包括区人民房屋拆迁管理部门。这一点，在《建设部关于清理城市房屋拆迁的有关地方性法规、规章中有关问题的通知》中也作了明确规定。

、申请颁发拆迁许可证的主体的审查。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款的规定，本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。　根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可施拆迁。

根据上述规定，有权申请颁发拆迁许可证的主体只能是单位，而不能是个人。

四、申请办法拆迁许可证所需要提交的材料的审查。根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条首款的规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民房屋拆迁管理部门提交下列资料：(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;()国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

审查拆迁许可证的合法性，一方面是审查申领拆迁许可证时是否提交了上述材料，另一方面要审查上述材料的取得是否符合法律程序、上述材料是否是法律规定的材料。

五、审查颁发拆迁许可证之前是否举行了听证及是否依据听证笔录颁发的拆迁许可证。根据《行政许可法》第四十七条的规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。建设部关于印发《建设行政许可听证工作规定》的通知第十六条“主管机关应当根据听证笔录作出行政许可决定，听证参加人有权查阅听证笔录”。

根据前述规定，听证是颁发拆迁许可证必须的前置程序。

六、审查拆迁施单位是否有拆迁资质。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位施拆迁。根据该条规定，拆迁施单位必须有拆迁资格。

七、对建设用地规划许可证的合法性进行审查。审查依据《行政许可法》第46、47、48条及《建设行政许可听证工作规定》第条、第四条、第十五条、第十六条。当让可以灵活的提起单独诉讼，对建设用地规划许可证的合法性进行审查。

八、审查拆迁许可证是否过了拆迁期限。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条首款的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，施房屋拆迁。根据前述规定，超过了拆迁期限的拆迁许可证是的。

九、市县人民房屋拆迁管理部门颁发房屋拆迁许可证需要听取利害关系人的意见。《中华人民共和国行政许可法》第四条“设定和施行政许可，应当依照法定的权限、范围、条件和程序。第七条　公民、法人或者其他组织对行政机关施行政许可，享有陈述权、申辩权;有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;其合法权益因行政机关施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿”和第十六条“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见”及《办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切维护群众合法权益的紧急通知》第“控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁”的规定。城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证”的规定。

十、拆迁计划和安置补偿方案未落的不能发放拆迁许可证。依据为《城市房屋拆迁工作规程》第七条“对于符合拆迁许可证核发条件的，房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证，同时将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。对于补偿安置方案、补偿安置资金不落的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证”的规定。《建设部办公厅关于认真做好拆迁管理维护社会稳定的紧急通知》四“要严格执行拆迁补偿资金监管制度，对拆迁资金不到位、拆迁补偿安置方案不落的项目，一律不得核发拆迁许可证。要坚持文明拆迁，慎用强制手段，防止矛盾激化”。

十一、对建设用地批准文件的合法性进行审查。审查依据为：《中华人民共和国土地管理法》第五十条　经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条　土地使用权出让，由市、县人民有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照规定，报经有批准权的人民批准后，由市、县人民土地管理部门施。

十二、如果许可证延期的，还可以对延期许可行为进行合法性审查。拆迁许可证延期行为也是一个单独的许可行为还要依据《行政许可法》第十六、四十六、四十七、五十条的规定举行听证后才能做出延期许可。《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款“需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复”也是审查的依据之一。

十、建设项目合法性需要审查。审查依据《办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切维护群众合法权益的紧急通知》及《中华人民共和国行政许可法》的有关规定。

十四、对拆迁范围是否超过了市县人民计划、规划和土地行政主管部门确定的建设用地范围进行审查。房屋拆迁管理部门合法的房屋拆迁许可证包含拆迁范围的法定内

容，该拆迁范围必须根据建设项目批准文件、建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件批准的用地范围或者规划部门出具的规划意见书确定。

十五、审查拆迁人是否超出了拆迁许可证许可的拆迁范围进行际拆迁。《拆迁管理条例》第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，施房屋拆迁。超出许可范围拆迁可能还要构成民事侵权和刑事责任。

十六、审查拆迁人是否超出了拆迁许可证规定的拆迁期限。否则属于强制拆除行为，可以提起强拆之诉。十七、被拆迁人因为拆迁人擅自停止拆迁行为而造成的损失可以要求赔偿。《中华人民共和国行政许可法》第八条“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。及全面推进依法行政施纲要中都有规定”。