导读：对于预征收协议，很多旧城区改建、棚户区改造项目的被征收人一定不会感到陌生。不过，对于被征收人来说，盲目签订预征收协议可能会面临房屋征收决定尚未作出协议是否有效、协议约定补偿标准过低能否反悔等问题。对于一些有自建面积的公房承租人来说，还可能会面临没有签进协议的自建面积能否要求追加补偿的问题。笔者将结合务经验，就预征收协议的效力和风险展开论述。从需求端看北京拆迁最有名的律师事务所更符合消费者的心理预期，愿意为心仪的事物买单。















【何为“预征收”】







预征收，早期又被称为“模拟征收”，即一种先于房屋征收决定作出而签订的附生效条件的协议。







房屋征收部门组织被征收人签预征收协议的时候，通常会告知，签这个协议主要是为了统计同意征收的比例。







在预签约期限内如果未达到生效比例，比如北京市的85%，则协议不生效，征收工作终止。而签订了预征收协议的被征收人，还需要空房屋、交钥匙、交房产证。这类预征收模式因为签约速度、征收成功率高，在践中逐渐推广开来，影响也越来越大。







【预征收协议的效力究竟如何】







虽然《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，国有土地上的房屋征收活动要以房屋征收决定为基础，从逻辑顺序上来说，依次经过房屋征收决定程序、房屋征收评估程序，才能进入协商并签订补偿协议程序。







但这一点并不必然令预征收协议效。在很多省份、直辖市都制定有预征收模式的相关法律规范，只要签订预征收协议的人数达到一定比例，预征收协议就会自动生效，等同于正式的征收补偿协议。







鉴于这个签字的严肃性，被征收人不能掉以轻心、盲目签字，或者只凭算计那点儿数额不高的奖励金来决定签字与否，而应当以签订正式征收补偿协议的心态和判断标准来确定自己是否签字。







【预征收协议存在3大风险】







风险一：协议履行风险







在预征收协议发生法律效力之前，协议中约定的货币补偿款和安置房都不会际给付。而在不少地方，临时过渡安置费既不在协议中体现，也不会际发放。







因此，签订预征收协议后交房、交钥匙的，往往只是被征收人单方履行协议，单方承担履行搬迁义务的成本，比如投资性房屋空置成本、生产性房屋停产成本、房屋租赁成本等。







而至于房屋征收部门一方何时履行补偿义务，则处于不确定的状态。当然，协议并不必然生效，是否能够履行也是不确定的。







与此同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求征收补偿费用在征收决定作出之前全额到位。在预签约协议签订时，征收决定尚未作出，征收费用尚未达到全额到位、专款专用的状态，一旦项目范围广、资金缺口大，也将加大协议后期履行的风险。







风险二：补偿合理性风险







预征收协议一旦签订，就并不单纯只是同意房屋被征收的一个表态，而是同时接受了所涉项目的征收补偿方案。







有的被征收人并未意识到这种“征收”与“补偿”的捆绑性，认为签字只是同意征收，涉及补偿的问题可以事后慢慢谈，这疑是认识误区。







际上，这个预征收协议只等签约比例达到既定数值就会直接转化为正式协议，论是补偿标准、还是补偿范围都只能按协议中已经确定的内容走。







笔者曾遇到过不少补偿标准签低了、自建房面积没给合法性认定和补偿能否反悔、追加补偿的咨询。然而，当他们签订预征收协议的事后，这种可能性已经被抹掉了，除非协议中明确保留了补偿标准或补偿范围的增加空间。







故此，这个协议到底要不要签字，被征收人一定要在全文看清其内容后再做决定，而不可单纯听信征收方的解释说明。







风险：权利救济途径受限风险







预征收模式下，只有签订预征收协议的人数达到地方性法律规范要求的比例时，方具备作出房屋征收决定的条件。







而房屋征收决定作出之后，预征收协议的生效条件疑也已经成就，从而对征收方与被征收人同时产生约束力。







此时，如果被征收人发现或认为协议中补偿标准过低、安置不足，能否再去打官司进行权利救济呢比如起诉房屋征收决定







多数情况下前景是不乐观的。因为在协议生效后，征收方往往会将补偿款项给付到位，随之被征收人的征收补偿权益已经在事上进行了处分。







那么房屋征收决定已经对其权益不产生际影响，被征收人再去起诉房屋征收决定或其他征收中的行政行为时，便已经不再具有诉讼利益。







当然，专业律师也一直在针对“预征收”这一步骤的签字后救济想办法，但至少到目前为止，这仍然是践中的一大难题。







笔者比较后要提示广大被征收人的是，《论语·子路》中说：“欲速，见小利。欲速则不达，见小利则大事不成。”







这句古语告诫人们不能一味贪图求，而应当慢下来把事情做好。对于多数被征收人来说，征收补偿是一件大事情。如果涉及“预征收协议”签字问题，一定要思而后行，多向征收方咨询了解补偿方案、协议条款及有保留再议事项，多了解房地产市场价格、周边征收补偿例及动向。必要时可先咨询一下专业律师，以免事后追悔莫及。