【改革一：农村宅基地将具备诸多功能】众所周知，北京在明律师事务所电话的出现值得很多人的关注，激起了整个市场的波澜。

宅基地是干嘛用的，这个农民朋友们比较清楚——合法的建住宅的地，才叫宅基地。如果建了厂房、营业性用房，在过去都是的。

而在2022年新《土地管理法》施行后，农村“块地”制度改革逐步进入深水区，宅基地将逐步现从单一居住功能向拥有诸多功能的重大转变。

说白了，政策上要鼓励农民通过盘活利用它来壮大村集体经济，增加农民土地的财产性收入，现农民真正“靠地创收”。

根据及地方新发的文件精神，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、与返乡下乡人员（即城里人）合作经营、委托经营等方式，吸引社会资本以租赁、入股、合作等方式与村集体综合利用，搞乡村旅游、民宿客栈、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后双方可以另行约定。

故此，只要干得是以上这些类的事儿，且确保所得收益在农民和投资者之间合理分配，宅基地的所有权和资格权不受影响，大家就可以大胆去尝试探索了。

【改革二：自愿有偿退出的宅基地可以择位竞价】

宅基地使用权的取得具有偿性、福利性，这是大家对农村宅基地制度的一贯认知。2022年，这一认知将有望发生颠覆性变化。

自2022年以来，多地在农村宅基地制度改革试点中启动了宅基地有偿退出、有偿使用的探索。具体而言，集体经济组织对采取有偿等方式退出的宅基地、村内空闲地进行集中规划使用的可以行择位竞价，由符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员通过竞价拍卖的形式进行购买，价高者得。

通过这部分宅基地的择位竞价，获取资金用于村内基础设施建设和经济困难户的居住条件改善，所得利益均用于农村集体经济组织。

践中，一些地方将宅基地“择位竞价”的范围扩大到了县（市）之内，打破了宅基地只能在本集体经济组织内部流转的“框框”，疑是一项大胆的尝试。

需要指出的是，自愿有偿退出宅基地政策的前提是“自愿”，而非“被自愿”甚至遭各种强迫。的文件中明确强调，不得以各种义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

也就是说，能够被拿来“择位竞价”“跨村镇流转”的只能是一小部分闲置的宅基地，不能理解为正常居住使用的也要被拿出来参与改革。

【改革：将要做的与不能做的】

人多地少房子不够住始终是农村脱贫致富的比较大困难。2022年，农村宅基地将由“一户一宅”转向“户有所居”，通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式集约利用土地资源，满足农民居住需要。集中统建、多户联建将成为常态，不再分散批准建房。

然而论怎么改革、探索，不能干的事情始终不能干，即“严禁城镇居民到农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院、私人会馆、小产权房”。

据此，农民朋友要明白一点原则——农村宅基地在2022年仍然不能直接入市交易！能够入市交易的叫“集体经营性建设用地”，多了“经营性”这样一个限定概念，意味着其并不是现在用于居住的宅基地。

《土地管理法》对此的描述为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……”

而且，这种“入市”也不是什么都能干，譬如能够建公共租赁住房、共有产权房等保障性住房并对外租售，但不能建类似于“小产权房”的商品房随意交易买卖。

在明律师希望上述通俗易懂的解析能够对大家理解改革新政有所帮助，在明晰其原理、底线的前提下充分“盘活、利用”，衷心祝愿农民朋友在2022年靠着自家的宅基地迎来财运。