导读：2022年1月1日起，新修订的《土地管理法》正式施行。这其中关于征地程序的明显修改，引发了法律界和被征地农民的极大关注。尤其是新法第47条所规定的征地依法报批前先签补偿安置协议的做法，为一些人大呼“看不懂”：这不是明摆着的“未批先签”么征地公告环节由批后挪至批前了那么批后的“两公告”还有没有呢一系列的疑问，都等待着践去给出答案。更要紧的是，把北京市房屋拆迁补偿办法分析透彻，让其社会功能发挥到极致才是我们当务之急要做的。















【“预征收”定义：一种附生效条件的补偿协议签订方式】







我们首先把“预征收”这一概念再明晰一下。根据此前一些地方在国有土地上房屋征收项目，特别是棚户区改造类项目中的规范性文件规定，所谓“预征收”，是指在合法的征收决定作出前，房屋征收部门依据拟定的征收补偿方案提供一份附生效条件的“预征收补偿协议”。







协议的内容与正式的补偿协议基本一致，包括具体的补偿数额、补偿方式、补偿项目等法定内容。而所附的生效条件，就是同意签订“预征收补偿协议”的被征收人在全体被征收人中所占的比例。







当同意签约的达到或者超过这一预先设定的比例（一般不低于80%）时，房屋征收决定作出，补偿协议生效；在一定期限内未达到这一比例的，补偿协议不生效，房屋征收终止。







显然，这种“预征收”模式能够极大限度地调动被征收人同意签约、参与项目的积极性，对推动项目速施有着很大的帮助。







但在践中，这一做法的合法性始终存疑，因为其人为变动了590号令所确立的“先决定，后签约”的征收施顺序，客观上对征收拆迁中的民意造成了很大影响。







而农村集体土地征收究竟能否参照适用这一操作模式，则更是众说纷纭。















【《土地管理法》第47条新规解析：农民请注意以下3件事！】







比较高人民法院在审理案件中指出：







行预征收，是践中市、县人民为了确保集体土地征收工作顺利进行，试行的一项有效措施。2022年修订的《土地管理法》第47条，已经将预征收吸收进修改后的土地管理法，成为一项全国范围的正式法律制度。拟征收行为只是市、县人民拟对特定范围内土地施征收的意向，通常情况下拟征收土地行为对被征收人的权利义务不产生际影响，不属于行政诉讼的受案范围。







据此，比较高法将《土地管理法》第47条的规定明确阐释为预征收模式的合法化。“未批先签”不等于“未批先征”，“签”只是“征”之前的一个意向性环节，重在征询民意以确定涉案项目是否需要依法获批。







展开来讲，征地公告并非由批后挪至了批前。批后的正式的征地公告环节仍然要有，批前的则是另外一个意向性的公告。







那么广大被征地农民自2022年起要注意以下几点：







其一，格外重视对社会稳定风险评估、拟订的征地补偿安置方案征求意见的参与度，尽早争取对其中不合理的部分进行修改的机会。







不要消极等待到征地依法获批后再去重视，那时自己将可能已经成为项目中尚未签约的“少数人”，依法救济将会面临现的舆论压力和诸多困难阻力。







其二，对政策性奖励金等鼓励预签约的规定持审慎态度，切勿为了奖励金而随意预签约。一般而言，在规定期限内预签约会领取到一笔奖励金，许多地方还将这类奖励金设置了“捆绑式”玩儿法——从一户，到一个村民小组，再到整个村层层累进，越发越多。







一旦超过规定的期限，奖励金就可能面临按日扣除，直至被扣光的局面。







这些在城市里应用多日的策略，如今很便会出现在广大农村地区。我们主张大家要思而后行，不要因为奖励金而忽视对整体补偿安置条件的审查与合理诉求，丢西瓜捡芝麻的事情一旦作出，便没有后悔药可买。







其，如对补偿安置条件有任何不满、困惑，一定不要轻易、草率签下预征收协议。如前所述，这份协议虽然多了一个“预”字，但这个“预”字很可能随着签约人数的持续攀升而被直接拿掉。故此，这样的协议绝非可以“随大流”瞎签的，签字后也很难再反悔。







落笔悔，应成为征收拆迁领域的箴言。







从积极的层面看，预征收模式的引入将农村征地项目能否合法获批的重要决定权赋予了基层的普通农民及其所在的村集体。故此，大家要熟悉这一全新的启动征收项目方式，重视自己手中的权利，做到与时俱进，避免用老脑筋琢磨新鲜事物。







至少，可以比较肯定的一点是，一旦你想要对预征收环节有所异议、否定，法院是不太会受理这样的纠纷的。