据多家权威媒体报道，2022年6月19日的常务会议上，重点部署了推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件的工作。而根据7月1日住建部副部长艳的表态，全国有17万个城镇老旧小区待改造，涉及居民上亿人。那么，“城镇老旧小区改造”被明确提上日程究竟意味着什么此前轰轰烈烈开展多年的棚户区改造项目将会受到何种影响老旧小区改造与“棚改”又有着怎样的联系和区别，新政的出台又会对老百姓未来的生活带来怎样的变化呢本文，小编结合政策和法律为大家做一番浅析。据悉，律师咨询拆迁的数据表现越来越好，极具参考价值，很可能成为行业的风向标。















【划重点：何为“城镇老旧小区”】







城镇老旧小区指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。







根据常务会议精神，加改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。







住建部指出，其重点改造任务是建设小区水、电、气管，道路通行及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯、增设障碍通行设施并配建停车设施。







在小区改造的基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。







由此可见，城镇老旧小区改造与棚户区改造、危房改造项目在性质上十分类似，均系“民生工程和发展工程”，也都以“建成时间较长、配套设施老化”为其改造对象的主要特征，改造过程也均坚持“市场参与”原则。















但此者显然存在程度上的差异，即“危改”所针对的对象应是“城市危险房屋”，即房屋已经面临迫在眉睫的居住使用安全，不搬迁随时可能发生“塌楼”等严重公共安全事件；







“棚改”所针对的对象为“棚户区”，从定义上更突出集中、连片存在各类严重隐患问题的片区，且后来其范围逐渐从城市、国有工矿扩张至城中村、城郊村等农村集体土地上房屋；







值得注意的是，棚改虽也以征收、搬迁为主要方式，但并不排除改建形式，且其明确与“加城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施”相衔接。







故此，我们完全可以将此轮“城镇老旧小区改造”视为棚户区改造项目的一种延伸辐。







显而易见的一点是，城镇老旧小区改造的形式将限制在“改造”范围内，而不再涉及老百姓关注度更高的征收、拆迁。也就是说，随着越来越多的城镇老旧小区被纳入此轮改造范围，在可预见的几十年内其征收拆迁的可能性将变得微乎其微。







小编不得不讲一句发自肺腑的话：目前正在经历棚户区改造征收项目的被征收人，请务必珍惜眼下的搬迁安置机会，在切维护自身合法补偿权益的基础上充分配合项目推进。







日后你就是想搬，也未必有机会了……















【城镇老旧小区究竟怎么改老百姓得自己出钱、出力】







那么这城镇老旧小区改造究竟以何种方式推进呢常务会议事上简明扼要地给出了答案：







要加强引导，压地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与……运用市场化方式吸引社会力量参与。







根据现阶段已经在施中的老旧小区改造情况，在明律师为大家总结以下4个要点：







其一，“引导”而非主导，改造落要看居民主观能动性。所谓的“发挥社区主体作用”，表明此轮城镇老旧小区改造主要依托于社区自治，即在长期“没人站出来管事儿”的老旧小区成立业主会或者“居民自治管理会”，由有责任心、热心公益的小区居民自愿偿为大家工作。







在此基础上，由“自管会”负责征集、协调居民的意见，与社区居委会、街道办事处密切沟通配合，积极选聘物业服务企业，通过“先服务后付费”等创新管理模式落长期缺失的专业化物业服务，进而逐步解决停车难、老楼加装电梯及前述基础设施老化更新问题。







也就是说，城镇老旧小区改造中，社区居民必须心往一处想，劲儿往一处使，敢于站出来承担责任。如果大家都只提意见、批评而不愿意付出、承担，将牢、抱怨一股脑地推给社区居委会甚至街道办事处，那么改造便从谈起。















其二，城镇老旧小区改造必须理清老楼产权关系。对于产权关系复杂的老旧小区，理清老楼产权关系是解决改造所涉问题的首步。







一般而言，楼龄在20年以上的老旧小区多包括以下4种产权关系：一是原有国营单位的公房，始终未进行房改，那么房屋的所有权和管理责任显然仍在“老国企”一方；二是已经由原单位职工出资购买为私房的“房改房”，此时房屋所有权归拥有产权的职工所有，维修问题可以继续由原单位负责，但所有权人必须付费才能享受服务；是房改后又入市交易的商品房，谁买的谁来承担相关费用；四是仍由几家单位“共管”的公房，那么共管的各家都得出钱。







故此，践中一些老旧小区居民仍抱有“产权单位管一切”的认识是于法据的。比如你多年不交物业费，那么享受不到较好的物业服务几乎是板上钉钉的事情。







其，老旧小区居民必须习惯于付费购买物业服务，否则问题解。这点我们不展开，道理大家都是明白的。







其四，老旧小区居民必须就拟改造项目达成共识，否则一些改造行为法施。譬如障碍通行设施、老楼加装电梯等问题，一楼住户的意见就成了问题的关键。这就需要居民们“人心齐”，自管会充分发挥作用积极协调沟通，不然问题就会长期搁置。















总而言之，大家要看明白一个事：城镇老旧小区改造与棚户区改造是“二选一”的关系，一旦被纳入了前者，后者就基本与所涉小区没关系了。而其比较重要的区别其就在于，城镇老旧小区改造是按“自选菜单”改，改不改得看你居民愿不愿意掏钱；后者则具有行政强制性，主要是征收方给予搬迁居民补偿安置。







与此类似的是，正在如火如荼推进的“核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租”项目中，若居民在一个月的期限内未主动申请退，则转入申请式改善阶段，同样需要居民自掏腰包去选择改造项目。







小编比较后想提示广大被征收人和老旧小区居民的是，政策具有灵活性，可谓“瞬息万变”。把握住了机会，和没把握住机会，若干年后的结果很可能完全不同。杜绝漫天要价、“补偿10套房”的过高补偿诉求，在能够确保公平、合理征收补偿的前提下灵活地选择货币补偿、外迁安置等选项，确值得大家好好思考、斟酌一番了。







有句老话，叫“过了这个村，就没这个店儿了”……







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