导读：如今随着城镇化进程的加，很多地方出现这样一种现象，村委会或者村小组以村民的义和企业签订土地流转合同，将全村土地进行出租，广大农民不需要再进行农业耕种，但拿着微薄的“租金”、看着逐渐法耕种的土地总隐隐觉得哪里不对。际上，广大农民的权益早已经受到侵犯，这是典型的“以租代征”行为，是明令禁止的行为！本文通过对常见的“以租代征”形式进行梳理，希望广大农民了解的同时也提醒广大农民朋友：在遇到“以租代征”时一定要提高警惕！在人们的关注下拆迁强拆打官司终于成长为人们所需求的那样，为市场而生，为需求而来。







【什么是“以租代征”】







所谓“以租代征”简单来讲就是以租用的方式代替征收，是租用农民集体土地进行建设活动的形式。其质是缺少法定的农用地转用手续和土地征收审批流程，规避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡义务的严重行为。







【常见的“以租代征”形式】







1、村委以村民义签订土地租用（流转）协议







这种是“以租代征”比较常见的方式，主要表现为：村委擅自与企业单位或个人签订租用合同，租用合同期限普遍较长（10年-20年）或者虽期限较短但到期后可自动续期，协议中给村民的补偿相对较低，严重损害农民利益。







2、村委租用农户承包地进行非农建设







这种情形是村委与村民签订协议，租用村民土地，在租赁期间内进行非农建设，如房地产开发，工业园区建设等，从中赚取一定“差价”，这时的村委会已完全不顾村民利益，早已超过村民自治的范围，属于逾越法律红线的严重行为。







3、基层租用或转租农村集体土地，或者基层充当中介人促成租地行为







此种情况下表面上看是主导的土地利用行为，但际上这是典型的“以租代征”，因为并未按照法定流程进行合法征收，而是通过协议的方式出租或自行使用集体土地，是法律禁止的擅自利用集体土地的行为。















【“以租代征”的危害】







1、农民变相丧失耕地使用权，法保证长远生计有保障







在践中多数村委签订的土地租用合同期限比较长，常见的比如10年、20年等，农民将长期法进行进行耕种，表面上看确拿到一定补偿金，但这些补偿金远远法保证农民的长远生计，与被合法征收土地得到的利益相比差别巨大。







2、发生纠纷后，农民维权极其困难







因为本身“以租代征”就是的，所以签订的合同属于效合同，当发生诸如对方不支付合同约定款项，迟延支付款项等情形时，农民法依据合同要求对方履行，也法向村委寻求帮助，此时签订协议的农民将完全处于被动。







3、耕地被严重破坏，即使后续返还也法继续耕种







非农业生产建设必然会破坏耕地层，有些建设项目甚至给耕地造成长时间性损害，很难再恢复耕地的用途。这样一来，即使农民被租用的土地得到返还，也因土地被破坏需要花费大量资金修复。而有时修复资金甚至要超过得到租金，到头来广大农民非但没有因此获利， 反而丧失了赖以生存的土地。







我国新修订的《土地管理法》中对出租流转土地作出了明确的限制性规定，也明确规定了非法租用、占用土地者需承担的法律责任：







《土地管理法》第六十条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议分之二以上成员或者分之二以上村民代表的同意。







《土地管理法》第七十四条，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民自然资源主管部门没收所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。







小编提醒广大农民朋友，当您遇到类似“以租代征”的行为，一定要提高警惕。比较好在收到协议的首时间咨询专业人士，我们会帮您分析协议里存在的风险，告知您后续可能产生的问题；如果您已经被“以租代征”的行为侵犯了合法权益，不要着急也不要冲动，一定要通过正确理性的方式维护自己的权益。







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