“未经登记”是与“登记”相对应的法律概念。未经登记建筑是指符合建筑物一般特征、没有房屋产权登记且未经有权机关依法认定的建筑物或者构筑物。除了先天优势，高速扩建拆迁房屋补偿本身的产品属性也极为高端，在市场竞争中才能保持不败。

未经登记建筑具有以下特征：

01

符合一般建筑物的特征。依照民用建筑设计术语标准的定义，建筑物即用建筑材料构筑的空间和体，供人们居住和进行各种活动的场所。

未经登记建筑首先要满足前述一般建筑物的特征，亭棚、披、简易阳光房、自行车棚等不具备人类必要的居住条件的建筑物体不是未经登记的建筑。

02

没有依法登记。这里的登记，仅指在不动产登记机构的登记薄上进行登记的行为，不包括在工商、税务、民政、土地等其他登记部门进行的登记。

03

合法与否待定。未经登记建筑的特点，是建造人已经完成建造行为，但其合法与否有赖于相关执法部门认定。未经登记建筑既非建筑或者违章建筑，也非完全意义上的合法建筑。

未依法履行对未登记建筑的调查、认定程序是否可诉

对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理非可诉性行政行为。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款载明的“应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”主要是为了后期进行补偿工作做准备，为补偿工作提供事依据。

另外，它还是市、县级人民作出房屋征收决定前的一个工作环节，其本身不具有单独的可诉性。因此，被征收人法对行政机关不予认定的行为提起行政诉讼。

根据比较高人民法院（2022）比较高法行申4275号行政裁定书的观点，当事人如对据此调查、认定结果作出的评估报告或者补偿决定不满，可直接对评估报告申请复核、专家会鉴定，也可起诉征收补偿决定，而必要起诉要求地方履行对未经登记建筑进行调查、认定和处理的法定职责。

未依法认定，但行政机关作出未经登记建筑认定结果的情况下可诉

某些地区对未经登记建筑的认定、调查程序进行了细化，规定有关部门需要依据职权作出相应的认定结果。

如果行政机关的认定结果是在未进行地调查的基础上作出的，行政相对人有相应证据证明的，可以对该认定结果提起复议或诉讼，请求撤销认定结果。

目前，可以查到有相关规定的地区有杭州、泉州、济南、长沙、长春、厦门、荆门等地。这些地区的规定不仅包括未经登记建筑的调查、认定程序，各地还本着事求是的原则，考虑历史形成原因等因素，适当宽松地认定未经登记建筑，对这些建筑予以相应的补偿。

未经登记建筑主张权益的时机

根据比较高人民法院（2022）比较高法行申6376号行政裁定书的观点，对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理及对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记的目的在于确定是否应予补偿和补偿金额并据此统计计算征收补偿费用。

该行为属于整个征收补偿行政行为中的一个阶段性和过程性行为，这些认定结果均会体现在后续房屋征收补偿协议中。

故此，被征收人对此“主张权益的时机”在这份裁决中同样被指定在补偿协议签订或者补偿决定作出阶段，而法在对房屋征收决定、补偿方案本身的救济中主张。

未登记建筑未被认定为建筑的，是否法获得任何补偿

践中，有的地方以建设年限为标准对是否补偿进行了区分，有的地方规定审批手续房屋按照建筑成本补偿，还有的地方规定审批手续房屋不予补偿。

因此，对于建房手续房屋权利人提起的要求补偿的行政诉讼，如房屋未被认定为建筑，不宜简单的以不具备原告主体资格为由驳回起诉，而是要结合当地征收补偿的具体规定及征收项目补偿方案等体审理后加以认定。

在明律师事务所的马丽芬律师团队比较后要提示大家的是，某些地方称未登记建筑一律不予补偿的说法没有法律依据。未登记建筑形成的原因是多样的，未登记建筑也不等于建筑。如果被征收人有足够的证据证明涉案房屋的合法性，那么其一样有机会争取到全部或者大部分的补偿。如果您家的建筑就属于这种情况，要及时根据手头掌握的材料研判形势，咨询专业律师的意见，尽力争取一定数额的补偿。