【“协议拆迁”越来越普遍】从国有房屋拆迁律师事务所的发展前景来看，未来会一直带来积极的影响。



所谓“协议拆迁”，并法律上的准确定义，但却有践中较为明晰的内涵——拆迁方通过直接与被拆迁人协商签订补偿、收购等具有“领钱-房-搬迁”内容的协议而施的拆迁，不以作出征收决定或持有拆迁许可证为启动的前提条件。



在以往的征收拆迁类项目中，合法的征收决定、征地批复是市、县级启动协议签订工作的基础依据，而现在，这种认识已经悄然发生了改变。



在退、城中村改造、“旧改造”“村改居”甚至是新启动的农村棚户区改造等项目中，协议拆迁模式被越来越频繁、普遍地适用。



协议拆迁不是征收性质，其操作程序、补偿标准等不受征收领域法律法规的约束，突出“村民自治”的特征又有利于在项目启动初期即形成不同意签约的“少数”与支持、期盼改造的“多数”客观上对立的形势，助推项目进度的目的现起来是较为容易的。



【“协议拆迁”强调财产处分权利，但须注意以下几点】



显然，协议拆迁强调得是公民有权对其合法所有的财产进行处分。一旦被拆迁人经不住村等的游说，进而与开发商、村委会等民事主体签订了涉案项目的补偿安置协议，再想通过法律途径推翻的难度着不小。



需要指出的是，“协议拆迁”的合法性始终存在疑问，单就法律层面而言以“协议”替代“征收”尚有许多值得探讨、商榷的地方，但就目前来看，这种疑问或不足以构成对已签订协议和被拆迁人补偿利益的影响。



广大被拆迁人要提高对这类项目的警惕



注意做好以下4点：



其一，对协议拆迁中出现的逼签、“帮拆”等行径坚决说不，坚决通过法律途径有效遏止。既然是协议拆迁，就应当建立在平等、自愿的基础上进行。若村民与开发商、村委会达不成一致意见，拆迁、改造就只能被迫延后，但绝不可硬来。这就是协议拆迁与征收拆迁的本质区别。



其二，确保自己对房屋的占有、使用权利不被瓦解或动摇。在这类项目中，证自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人这两类主体尤其需要注意风险防控。



前者很容易因伴随项目而来的拆违整治行动面临被责令限期拆除、面积不予认定等情形，后者则可能遭遇公有房屋产权方提起的要求解除公房承租关系的民事诉讼。



一旦这两种情形发生，被拆迁人就可能丧失其对房屋的合法占有、使用权利，相关项目的补偿安置利益也自然难以落到被拆迁人的头上。



只要发现这类苗头，被拆迁人务必要及时咨询专业律师，争取稳定涉案房屋的权属状态，确保自己在补偿安置谈判中的起码话语权。



其，对只管拆房不管补偿的“先行搬迁拆除协议”，要求被拆迁人自行动手拆除房屋的“限期房搬迁协议”要坚决拒签。协议拆迁中被拆迁人的首要任务同样是保障自己获取合理补偿的权利，“先补偿，后搬迁”虽法直接适用于协议拆迁，但其中道理却是被拆迁人必须要坚持的。



同理，要求被拆迁人自行动手拆除房屋，经村委会等组织“验收”合格后才给予补偿的做法同样十分不利于被拆迁利的保障，其特殊程序设置的目的非是在逃避其可能承担的法律责任。对于这类协议，被拆迁人坚决不要同意签字，否则将可能面临较大的补偿利益风险。



其四，只要被拆迁人仍对补偿条件存在不满、疑问，就有权暂不签订补偿、房等协议。一旦签约就不宜反悔，这一观点广大被拆迁人一定要牢固树立。



对于协议拆迁中同样存在的签约搬迁奖励等促签因素，被拆迁人要仔细认真权衡利弊，拿不准主意时及时咨询专业律师，既要避免谓损失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的补偿结果。



在各类型的协议拆迁中，从协商谈判启动到拆迁方申请法院强制执行一般都有很长的路要走，有些项目甚至很难找到申请法院强制执行的“点”，考验得是双方的毅力和决心。过于急躁、焦虑显然助于权利的维护，在签约这件事上尤其是如此。



在明拆迁律师比较后要提示广大被拆迁人的是，相较于“有章可循”的征收拆迁而言，协议拆迁疑赋予了拆迁双方更多的意思自治权利，但也存在更多的不确定因素和风险。开发商、基层群众性自治组织、行政主体、被拆迁人几方的关系疑更加复杂。避免盲目签约，多用脑子去想问题，才能确保被拆迁人在“协议拆迁”中收获一份公平、安全的“拆迁（补偿安置）协议”。