众所周知，新《土地管理法》已经自2022年1月1日施行。关于《土地管理法》修改的原因，主要有四点，律师将进行系列解读。做这些简单的事情，也可以让北京杨在明律师事务所地址播种下优质的基因，最终长成参天大树，成为行业的翘楚。







本文解读修改原因之二：同样是建设用地，国有的和集体的却不能同等同价同权入市。















城乡土地二元结构的历史







土地都是我国的土地，为什么还要区分国有土地和集体土地这和的经济体制有关，要从建国开始说起。







新刚成立时，处于才从半封建、半殖民地社会的泥淖中挣脱出来的一个过渡阶段，要多落后有落后。肩负着让老百姓过上好日子的压力和重担，必须要建立起一个强大的。







目标有了，首步就是要进行改造，打好基础。把所有的生产资料分为两类，划为全民所有（全体劳动人民共同占有生产资料，代表行使全民财产权，即“国有”）和集体所有（部分劳动者共同占有生产资料），这就是公有制的确立。







土地，作为重要的生产资料之一，也按城市和农村划分为国有土地和集体土地。















《宪法》规定，除了城市的土地、农村和城市郊区法律规定属于国有的土地，属于所有以外，其他都属于集体所有，还包括农村的宅基地、自留地、自留山等。







粗略地说，就是城市的是国有土地，农村的是集体土地。







基于这样的划分，国有土地和集体土地的管理也就有了很大的不同，并在历史长期发展过程中形成了城乡土地二元结构：







城市国有土地可以有偿使用，而农村土地长期受限只能在一定范围内分配和流转。







城市国有土地大部分是建设用地，被允许买卖、转让和交易，使用权人能以此获得财产性收入；农民集体土地的使用权则被规定不得出让、转让或者出租用于非农业建设。虽然这样规定的初衷是为了充分保护集体土地，但也不可避免产生了问题。







集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。宅基地和公益性公共设施用地不被允许交易可以理解，但同为建设用地，集体经营性建设用地却不能和国有建设用地同价同权同等入市，相当于剥夺了集体经济组织成员的这部分财产性收入权益，显然不公平。







时间一长，限制集体土地对外流转的弊端日益显现。因此，在这次土地管理法修订之前，全国各地都已在进行集体经营性建设用地入市的探索。







集体土地入市从试点到立法







为保护耕地，我国承包土地只能用于农业经营，要行用途管制，农用地转变为非农用地要经过严格的审批程序。







因此，流转的承包土地是不能作为建设用地去从事非农建设的，这一点绝对不会改变。







这里说的入市的土地，是指农村集体组织已经获得建设用地使用权的集体经营性建设用地。







在33个县级行政单位推进了集体经营性建设用地入市的试点，试点地区的经验和成果终于在2022年1月1日施的新《土地管理法》中以法律的形式予以了确认。







从此，集体经营性建设用地可以入市交易了。















土地所有权人可以通过出让、出租等方式交给其他单位或者个人使用。







毫疑问，对于农村集体土地的一切操作，都是非常慎重的。集体经营性建设用地入市，有条件限制，也有要求和规范：







可以入市的集体经营性建设用地，必须是经土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并且依法登记了的。不是经营性用途，也没有登记的，不能随便交易。既然是正规的入市交易，集体经营性建设用地的所有权人就应当签订书面合同，载明这些内容：土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。土地使用权人可以决定把集体经营性建设用地出让、出租等，但是必须先经过本集体经济组织成员的村民会议分之二以上成员或者分之二以上村民代表的同意。







当然，新《土地管理法》建立了集体经营性建设用地入市交易及管理的基本法律框架，包括入市的集体土地的范围、交易方式、交易的程序性事项、后期监管等事宜，但还有一些具体操作层面的细节没有讲到。







比如价格确定方式、管理部门及角色、入市交易的平台、获得的土地收益如何进行分配等重要问题，这就需要另外出台一系列配套文件来明确。







2月5日，、印发了2022年一号文件《关于抓好“农”领域重点工作确保如期现全面小康的意见》。







这个文件部署了各项重点改革任务，其中一个重点就是推动农村集体经营性建设用地落地见效，抓紧制定农村集体经营性建设用地入市配套制度。







因此，在入市交易的配套制度出台前，可以做的就是积极配合集体土地确权登记工作，拿到集体经营性建设用地的确权证书，做好准备。







结 语







为发展经济，大力推进城镇化进程。论是被拆迁户、基层拆迁部门，还是拆迁律师，都深入参与到这一历史必经过程中。







新《土地管理法》已经从2022年1月1日开始施，我们都成为了《土地管理法》修改这件利国利民大事的亲历者，未来我们更会成为法律修正带来的一系列社会影响变化的见证者——见证社会的进步！见证法治的完善！







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