拆迁房是进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加,尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。充分的数据显示拆迁房屋所有人去世怎么办可以带动很多人就业,从而带动经济的发展。 拆迁房与普通商品房还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制,而且许多房屋的权属人也不太明晰,因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时,应擦亮眼睛,多观察多了解,并要注意规避其中的风险。 首种:拆迁房房价爆升,卖家后悔了 卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续,这类纠纷目前是比较常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡,往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户,买受人只能起诉。 法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。 作为买方的律师,胜诉是有把握的,但作为卖方的律师,该做的工作应是努力调解,为被告尽可能的争取利益。 作为这种纠纷,应以诚信为基础,卖方在出售房子时,就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑,那么是不是如果买卖期间房价暴跌,卖家也会让利呢明显不会。因此在此类纠纷中,交易双方应以诚信为基础,具备一定的风险承担意识。 第二种:突然限购导致拆迁房买卖法完成 配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因(如限购)法办理过户等因素,卖家提出解除合同。 列举一个案例,买家是外地人,2022年在上海购房,订立买卖合同之时,上海还没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户,故合同约定双方办理过户的时间为2022年12月30日之前。过户条件具备了之后,上海出台限购政策,买家成为了限购对象,法过户。 法院虽支持了卖家的主张,认定限购为不可抗力,合同目的法现,但法现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除,但现房屋价格上涨到110万元,对上涨的差额部分卖家应给付买家。 也就是说,一场法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。 第种:拆迁房“一房两卖”引纠纷 出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇,列举昆山的一个案件,出售人将房屋一房二卖,到底谁的买卖合同有效需要司法确认。 如果将房屋进行抵押借款,需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容,需要律师很好把握。 对于“一房两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序:办理过户登记先方、际占用房屋先方、全额付款先方、合同订立先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。 对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当先保护。 此类纠纷比较终的法律协调解决,都是补救措施,另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失,关键还是要事前万分谨慎,到房管局充分做好“查册”,真正核查房产没有问题了,再进行交易。 第四种:合同一方买卖期间死亡 交易中买卖任一方当事人死亡,如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件,可认定为不可抗力,视为符合合同法规定的解除条件。 具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同: 1因不可抗力致使不能现合同目的; 2在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务; 3当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能现合同目的; 5法律规定的其他情形。 另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。 第五种:拆迁房突然冒出多个“房主” 配套商品房来源于安置,拆迁安置协议有可能没有明确安置人,安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利,主张合同效。 配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头,在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明,让买受人一目了然,清楚配套商品房的权利人,不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人,较好地规避了此类纠纷风险。 然而现在的拆迁通常是安置人不明晣,容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。 对此类纠纷,根据《物权法》相关条文,法院一般不会认为配套商品房买卖效,而是会保护配套商品房合同的效力,支持合同继续履行,而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。 结语: 针对此类“拆迁房”,买家更应擦亮眼睛,因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功课,多核查多了解,才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧,能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。 |
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