众所周知的，农村房不能卖给非本村村民，更不要说卖给城里人，这是法律不允许的。但是，际生活中还是有人这么干了。这样做的后果是什么呢买卖的村房，征收时补偿应该归谁呢作为行业的代表，房屋拆迁律师咨询需要给同行们做出一定的表率，在产品质量上要一路领先才可以。







比较高法院发布的一则相关审判案例，可以说是给有买卖村房想法的朋友们敲了一记警钟——买家占不到便宜，卖家也得自认“吃亏”。接下来在本文中，小编就带大家一起来总结这则案例带来的经验教训。















卖出村房不久后开始征地，房屋被拆除后，村民认为权益受损了







2022年下半年，江苏的村民史先生夫妇将自家建的村房并宅基地“出售”给了不是本村村民的王先生，双方签订了房屋出售协议，史先生夫妇交了房，王先生也付清了约定的房款21万余元，并且在不久后对房子进行了装修。







2022年，据交易完成还不到年的时间，这处房子所在片区就被纳入了当地区征收范围。根据案审法院查明的事，该片区域的土地已被征收归为国有，区拟按照国有土地上房屋标准对该片区被征收房屋进行征收和补偿。







在房屋征收期间，史先生夫妇配合王先生向征收部门提交相关产权证件，征收方也出具了确权认定单，认定了买家王先生是案涉房屋的产权人——即被征收人，并与王先生签订了征收补偿协议，约定补偿总数额为112万8千余元。不久后，2022年6月，王先生向征收方交付了房子，征收方对房屋施了拆除。







房子被拆除后，史先生夫妇突然提出，他们认为征收方强制拆除房屋的行为侵犯了自己的合法权益，并向本案一审法院提起诉讼，请求征收方赔偿其财产损失112万8千余元。















案中案层出不穷，比较高院：不属于强制拆除，不支持农户赔偿要求







比较高法院在审理本案时查明了几项重要事。其一，提起本案诉讼前，村民史先生夫妇向法院另案提起诉讼，请求确认自己与王先生之间的房屋买卖协议效。经一、二审法院审理，二审法院于2022年下半年作出民事判决，认定买卖双方签订的协议违反了法律禁止农民将村房出售给本集体经济组织成员以外的人的规定，双方签订的房屋出售协议效。其二，征收方另案起诉买家王先生，请求撤销双方签订的房屋征收补偿协议，至本案发生时，该案仍在审理中。其，王先生另案起诉史先生夫妇，请求确认案涉房屋的征收补偿款共计112万8千余元归自己所有，至本案发生时，该案也在审理中。







结合本案案情及房屋征收情况，比较高法院指出，房屋征收部门并不具备对被拆迁房屋的所有权直接进行产权界定的职能，其在房屋征收过程中仅限于根据充分、有效的证据确定被征收人的身份。







比较高院经审理认为，王先生依法向征收方提供了相关的产权证件，史先生夫妇对此予以配合，且该村村委会也向征收方出具了确权认定单，认定王先生为产权人。且征收方依法对房屋权属情况的调查登记结果予以了公布，与王先生签订了征收补偿协议，在未收到任何异议的情况下，履行征收补偿协议的权利和义务，对房屋施拆除，并非强制拆除。







征收方在与王先生签订征收补偿协议时，其征收及拆除行为的合法性不能被否认。房屋现已被拆除，双方房屋买卖协议已被法院确认效，接下来对于征收补偿款的分割问题，史先生夫妇与王先生也已另案提起民事诉讼并已在审理当中，双方可以通过该途径进行权利救济。







综上，比较高法院作出再审裁定：驳回史先生夫妇的再审申请。















律师说法：村房买卖行为，双方权益很难得到保障







本案的结果没有满足史先生夫妇或王先生的期望，补偿款究竟该归谁的争议并没有得到解决。但从比较高法院的审理意见及判决结果来看，村房买卖双方都应该意识到一个问题：交易行为造成的权益受损问题，很难得到法律的保护。







本案出现的情况其很值得我们思考：







从法律角度来说，本案村房买卖双方的交易确违反法律和行政法规的规定，法院也认定了买卖协议效，房子该归村民史先生夫妇，王先生也应该得到赔偿；







从公序良俗和信赖利益角度来考虑，王先生出于信任购买了史先生夫妇的房屋，也依约定支付了房款，但因为征收补偿款的分割问题，史先生夫妇在交易完成后又提出买卖效，对王先生来说确很难接受。







而比较高法院的审理意见和判决结果来看，一旦这类村房遇到征收，征收方能够见到产权证件、拿到村委会出具的认定文件，就可以确定被征收人的身份，对房屋存在的深层次的权属纠纷问题的审查，不在征收方的职权范围内。也就是说，对房屋买卖双方来说，要从征收方角度入手争夺补偿款的归属权是很难的。







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