导语：2022年是棚户区改造年行动计划的比较后一年，这意味着在今年依旧与许多老百姓将面临棚户区改造。在践发展中，棚户区于每个省份的定义不一，部分地方偷换概念，以至于棚户区改造逐渐沦为牵商引资的借口，将本处于环境美、地理位置商业潜力大的住区，以棚户区改造为进行征收，以低价补偿的方式强迫被征收人拆迁，以损害被征收益的方式换取利润空间，导致棚户区改造矛盾频发。以请拆迁律师需要多少费用为例，发展下去定会成为行业的标杆，起到引领市场的重要作用。















提示被征收人，遇到棚户区改造，请把握以下六点，躲掉就是赚到







1、棚户区改造的性质和适用范围，并非所有的地方都可以被认定为棚户区的。







一般来说，只有简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、道路、绿化、公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方才是棚户区。践中有很多房屋征收施单位以棚户区为幌子进行拆迁征收，肆意的扩大该项政策的适用范围，例如刚盖几年的房子还比较新却面临被棚改、一些豪华住宅区的烂尾楼被纳入棚改、为了减少成本，将其他征收项目纳入棚改等。际情况与棚户区相差甚远，这是棚户区改造的首大陷阱。







2、以违代征，或断水断电，迫使被征收人同意搬迁。







践中房屋征收施单位为了压低补偿，用房子是违建或危房来做借口。甚至不惜采取断水断电的方式，逼迫被征收人签订《补偿安置协议》，严重情况的将被征收人的房屋强制拆除。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条明确规定，只有人民法院才具有强制拆除的主体资格。危房的鉴定需要房屋所有人或使用人向当地的鉴定机构申请，并持有证明其具备相关行政许可的合法证件才可以。这是棚户区改造的第二大陷阱。







3、棚户区房产置换是等价物的交换。







民法上，房屋置换,其质上是买卖的双向服务,因此同时性、等价性非常重要，而这个概念在行政执法中发生了偏差，以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格来进行补偿，明显不符合公平对等的原则。







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。因此，在际征收过程中，被征收可以按照主张权利时的市场价值为准，向征收部门主张赔偿。















4、社会稳定风险评估程序。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条明确规定市、县级人民作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经常务会议讨论决定。很多地方征收土地，没有这项法定程序。如果引发矛盾纠纷后，广大被征收人可以通过申请信息公开的方式获得，仔细查阅，社会稳定风险评估工作是否符合法定程序，争取寻找到点，增加维权筹码。







5、被征收房屋的价值要以市场价值为基准。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由此规定可知，被征收房屋的价值以类似房地产的市场价格为基准。而现棚改项目中，常常会自己设置一个价格上限，补偿标准远远达不到市场价格。这就需要广大被征收群体委托专业的律师与方进行博弈。







6、评估机构的选择要符合法定程序。







《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价管理办法》规定被被征收人有权在规定时间内协商确定评估机构，协商选定未果的，应当通过摇号抽签等方式由被征收人参与选定评估机构，而不是由单方强制地选定。有地方没有协商的程序，就直接指定与自己有利害关系的评估进行评估，间接的损害被征收人的利益。















好政策被利用可能让你吃亏！







在践中，由于棚户区房屋的价值可能比较低，补偿的数额也可能会被拉低。所以，首先应该确定一下，自家被划为拆迁范围的房屋，是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行。有时候，会出现拆迁方以棚户房为由，随便拆除房屋的行为。在被通知自家房屋所在区域，即将被棚户区改造的情况下，应该提前拍摄房屋内外的照片，留存被拆前的证据。在房屋被拆除时，要拍摄拆迁时的现场场景，保存所有证据原件（照片和视频）。必要时可以打报案，同时录音。







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