随着近几年房地产市场迅速发展，在城市，土地已经成为稀缺资源，于是很多城镇居民都想在村子里买房，过有房子有院子的生活。所以有不少城镇居民和村民交易宅基地，但有时候会出现一些问题，比如非本村村民购买宅基地建房拆迁，补偿款应该给谁?因为我们知道宅基地一般是不允许私下买卖的，当出现这种情况要怎么办?通过2023年土地征收赔偿标准明细的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。北京在明律师事务所于2012年由被媒体誉为“中国拆迁律师第一人”的杨在明律师创立。在明所是一家专注行政法业务的专业精品律所，尤其在征地拆迁业务领域处于业界领先地位。由在明律师团队代理案件超2万件，服务客户百万余人，遍布全国30个省市自治区。


一、本村村民购买了村内宅基地，拆迁时能获得补偿吗?


在解答这个问题之前我们需要先了解一下宅基地的特点，宅基地的使用权是与村集体经济组织成员的身份挂钩的，宅基地在一定程度上具有福利性质和社会保障性质，宅基地的使用权主体是村集体经济组织成员，而所有权在村集体经济组织。宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。


所以，我国宅基地是属于集体所有的，既然属于集体所有，那么个人肯定是不可以私下进行买卖的，也就是说非本村村民购买宅基地本身就是不合规的。那么非本村村民购买了村内宅基地和房屋拆迁时能获得补偿吗?


种种案例表明，非本村村民购买了村内宅基地和房屋拆迁时是不能获得补偿的，合同也是效的。如果买卖合同被认定为效，是否买受人就不能得到任何补偿呢?如果仅仅依照合同效这一点就不对买受人进行任何补偿，而卖方却毫损失且得到了巨大了利益，这显然就是不公平的。所以，如果认定合同效，要全面考虑买卖双方的责任大小，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失以及卖方因此得到的利益;同时，如果买方已经重建、翻建了房屋，应当给予房屋价值补偿。


二、什么情况下的宅基地买卖是合规的?


既然不能卖给非本村人，但宅基地自己又用不上，就只能闲置了吗?虽然法律规定宅基地不能买卖交易，但宅基地上的房屋可以买卖交易，但这个交易必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。如果不是这样，那么房屋就不能办理过户手续，没有过户手续也就法获得产权。


如果买了房子，房子在宅基地上，那么宅基地就可以一起归买方使用，但宅基地的所有权还是在村集体经济组织那里的，即便能够交易，也要在本集体经济组织人员内部相互流转，这样就限制了集体经济组织外部和城镇居民到农村买房买地，目的是保障农村村民的基本生存权利不受侵害。













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