生活常识【评估时点】征收过程延期多年评估时点如何确定
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涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事，拆迁施单位与永品的协商记录比较早为2022年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
鉴于本案并证据证明存在由于永品的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2022年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2022年至2022年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品的合法权益。
案情回顾
原审查明，坐落于上海市闵行区**路**号，房地产权证号为“沪房地闵字（2022）第XXXXXX号”的房屋（以下简称涉案房屋）产权人为上海永品业有限（以下简称永品），土地权属性质为国有，土地使用权取得方式为出让，土地用途为工业，土地面积7,402平方米，建筑面积合计5,94960平方米。
2022年7月9日，闵行土储中心因“北青路联友路地块储备和前期基础性开发”项目建设依法取得沪闵房管拆许字（2022）第22号房屋拆迁许可证，拆迁范围为：东至联友路，西至纪潭路，南到北青公路，北至周泾港。涉案房屋位于该许可证的拆迁范围内，房屋拆迁期限延长至2022年1月31日。拆迁人闵行土储中心委托上海A有限（以下简称A）施拆迁，上海B有限（以下简称B）被选定为该基地的评估。
B以2022年7月9日作为评估时点，房地产估价师于2022年10月27日对涉案房屋进行地查勘，2022年5月17日出具沪万房业字（2022）第10535号《房地产估价报告》（以下简称《房地产估价报告》），对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积人民币3,614元（以下币种均为人民币）。闵行土储中心承诺对涉案房屋装修及附属物补偿款、设备搬迁费、未见证房屋等，按少补多不退的原则补偿2,000,000元。停产、停业损失按照基地拆迁补偿方案计算，生产厂房按照400元平方米。
2022年5月21日，上述评估报告送达永品，同年6月14日，房地产估价师协会专家会受理了闵行土储中心对评估结果申请的专家鉴定，后永品拒绝鉴定，该会于同年6月27日决定终止鉴定。闵行土储中心与永品就涉案房屋的拆迁补偿安置进行协商，因双方对安置补偿协商未能达成一致而未果。闵行土储中心于2022年10月25日向闵行住房局提出裁决申请，闵行住房局于同年10月29日受理闵行土储中心拆迁裁决申请后，发出通知召集永品与闵行土储中心进行协商调解，双方差距过大，仍未协商成功。
闵行住房局经审核，于2022年11月22日作出闵房管545号房屋拆迁裁决（以下简称被诉拆迁裁决），主要内容为：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条之规定，裁决如下：
一、申请人按《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理施细则》的有关规定，根据《北青路联友路项目非居住房屋拆迁方案》的具体内容，对XX路XX号房屋以货币方式补偿，房屋补偿金额为21,504,570元。停产、停业损失补偿费2,379,840元。装修及附属物补偿、设备搬迁费、未见证房屋等补偿2,000,000元。合计补偿总金额为：25,884,410元。
二、经法院行政裁定施强制搬迁的，申请人应当委托评估对XX路XX号装修及附属物、被申请人自有设备、未见证房屋进行地查勘后据评估，按少补多不退的原则对被申请人进行补偿。
、被申请人在收到裁决书之日起十五日内搬离XX路XX号，并将该非居住房屋空后移交给申请人，与申请人办理补偿和移交手续。并告知诉权，送达永品与闵行土储中心。永品不服，诉至原审法院，要求撤销被诉拆迁裁决。
原审另查明，闵行土储中心和A于2022年6月5日向永品送达评估通知，2022年5月，B出具评估报告。拆迁施单位与永品的协商记录比较早为2022年3月21日。
原审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条“施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，因本案建设项目核发《房屋拆迁许可证》时间为2022年7月9日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理施细则》第二十四条的规定，闵行住房局具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。本案中，永品所有的涉案房屋系非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条的规定以及涉案项目房屋拆迁方案，对涉案房屋行货币补偿，符合上述法律和拆迁政策的规定。
但是，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根据该规定，对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。在案证据显示，在2022年7月取得拆迁许可证后，拆迁当事人及有关部门直至2022年才与永品就拆迁事宜进行磋商，并证据证明存在由于永品的过错导致拆迁拖延至今的情形。
本案中拆迁许可证颁发于2022年7月9日，闵行住房局采纳的B的评估报告于2022年5月17日作出，而评估的时点确定为2022年7月9日，即在2022年以2022年的价格对永品行货币补偿，违反前述规定，侵犯了被拆迁人的利益。闵行住房局在裁决时，未予以查明前述事及情节，采纳B的评估报告，裁决的主要证据不足。永品要求撤销被诉拆迁裁决之诉请，于法有据，法院应予支持。原审法院于2022年2月27日判决撤销被诉拆迁裁决。
比较高法裁判
判决后，闵行住房局不服，上诉至本院称：原审判决对法律规定的理解和适用有误，法定的拆迁估价时点应为“拆迁许可证核发之日”，其根据B出具的评估报告作出裁决，证据充分，本案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任；原审判决未明确评估的合法地位，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
闵行土储中心不服原判，上诉至本院称：本案评估时点符合法律规定；其一直在与永品协商拆迁补偿事宜；本案房屋拆迁拖延并非其单方责任；B是本项目合法的评估，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
被上诉人永品辩称：原审法院认定应当以2022年作为评估时点是正确的，每次拆迁续期都应当视为新的行政行为，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋属于非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定以及涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事，拆迁施单位与永品的协商记录比较早为2022年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
鉴于本案并证据证明存在由于永品的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2022年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2022年至2022年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品的合法权益。
综上，上诉人闵行住房局、闵行土储中心的上诉请求缺乏事根据与法律依据，原审法院认定被诉拆迁裁决的主要证据不足，判决撤销被诉拆迁裁决，并不当。对于原审判决，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条首款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海市闵行区住房保障和房屋管理局、上海市闵行区土地储备中心各半负担（已付）。
本判决为终审判决。
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