新观点【宅基地】宅基地房屋管理新规出炉，这3个农民比较关心的问题有答案
据广州日报5月13日报道，15届109次广州市常务会议审议通过了《关于加强农村住宅建设管理的施意见》（以下简称《施意见》）。《施意见》明确了一户一宅的认定标准、存量宅基地房屋确权登记原则，以及新建农村住宅建设标准等农民普遍关心问题的答案。小编就依据媒体的报道整理带大家看看农村宅基地及其上房屋的这份新规。通过一点一滴的努力，让房屋拆迁中在没通知的情况下强拆怎么办的市场占有率越来越高，得到的投资回报率也稳步攀升。
【要点一：未确权登记的存量宅基地房屋如何登记】
根据自然资源部日前比较新发布的《关于加宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，宅基地的确权登记发证工作将于2022年底前如期完成。广州市的新规也对破解这一践中长期困扰基层工作的难题开出了“区分时间节点认定处置”的药方。
11986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示异议的，由村委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。
2有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按测房屋面积予以确权登记；
1999年1月1日至2022年7月14日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，按测房屋面积予以确权登记。
3合法的宅基地使用权来源材料，2022年7月15日前已建成的，未经批准占用土地建设的农村住宅，区规划和自然资源部门应当核查土地和规划情况，根据不同时期管理政策确定房屋是否符合确权登记条件。
对于符合分配宅基地建房资格的农户，经村委会（村集体经济组织）同意并公示异议，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，可申请办理确权登记。
4符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和《不动产权证》附记栏中注明不作为权属面积登记。
5存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民依据辖区历史施行政策确定。2022年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。
也就是说，未经登记的农村村民住宅能否按现有际面积确权登记，一要看其建造年代和当时的法律政策施情况，二要看其是否符合“一户一宅”原则和当时的建房面积标准，要看其是否有合法的宅基地使用权来源材料，是否存在土地、严重违反城乡规划等情形。
总之，依法依规完成确权登记工作而不是继续拖延、等待，是《施意见》确立的明确目标。
【要点二：“一户一宅”的认定标准】
“一户一宅”原则究竟在践中如何掌握，怎样处理符合分户条件的村民存在的“一户多宅”或者“一宅多户”情形，一直是农村宅基地确权登记工作中的一大难点。广州市的《施意见》中对此做了较为具体详细的规定。
“一户”的认定：
1夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；2有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；3是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单单独户；4离异后房一方再婚且配偶房的可为一户。
“一宅”的认定：
由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。
各区人民按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。
存在以下情形的，不得再申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：
1不符合分户条件的；2存在“一户多宅”情形的；3将原有住宅出卖、出租、赠予他人的；4已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户；5违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。
也就是说，村民能否取得宅基地分配资格不应单纯以户籍分户登记为条件，而要结合上述“一户”“一宅”的认定标准来严格判定。确未分户但符合分户条件的“一户多宅”，能够依规予以确权登记。
【要点：宅基地上房屋能建多大】
《施意见》中规定，农村宅基地建房标准为，新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内。建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。村民公寓式住宅，每户村（居）民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。
据此，一些地方在拆迁、旧村改造过程中仅对宅基地上房屋的一层给予完整补偿，二层及以上就开始“打折扣”甚至不予补偿的做法是缺乏法律和政策依据的。根据目前各地的农村建房新规，宅基地上房屋经批准建到3层、10米左右高度是没有任何问题的。
同时，《施意见》还明确了宅基地及住房置换城镇住房标准。经区人民审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房；宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积比较多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿。
也就是说，农村宅基地上房屋在置换城镇住房性质的拆迁安置房时，同样应当遵循不低于1:1的面积置换比例原则，但上限不超过280平方米，超出部分通过货币补偿解决。
小编比较后想提示大家的是，宅基地的审批、确权登记和各项改革试点政策根据不同地域的土地资源、人口状况而有较大差异，广大农民朋友需要了解所在地的具体政策措施，以便严格依法批地、建房、确权登记领证直至在征收拆迁中获取补偿安置。遭遇不具体调查取证，不考虑历史现状而“一刀切”的处理情形时要及时咨询专业律师，坚决保护自己对住宅房屋的居住使用权利。
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