今日访谈2022年棚户区改造将持续，担心补偿不合理6大环节须把关！
【环节一：是否纳入“年度计划”须关注】我们有充分的理由相信咨询拆迁律师会成为行业的主流，会逐步影响越来越多的人。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条的规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。该计划要经过市、县级人民代表大会的审查和批准。
这也就是棚户区改造类项目需符合“四规划一计划”中那“一计划”的内容。
棚户区改造项目，是由部门依照《城乡规划法》有关规定组织施的，对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建等相关工程。部门将对行政区域内的房屋进行摸底调查。在充分掌握房屋数量、老旧房屋破损程度、改造难度等情况的基础上，确定改造计划。
看到此处，有的被征收人也许会感觉，部门如何确定计划、如何获得审查批准，跟我关系并不大。但是，施棚改的计划是否经过了严谨地调查、是否提前向社会公布，决定着项目是否合理、是否真正符合促进社会发展与改善居民生活的需要。
建议广大被征收人时常关注自己所在地区的棚改计划，通过官方的信息公开栏目获取信息。提前“打好预防针”，当自己面临改造时，就可以做到心中有数。
【环节二：是否改造，充分听取并尊重居民意愿】
法律规定，施房屋征收前，征收方应当做好意见征求工作。这是征收工作的必经程序，也是现被征收人知情权、参与权的重要途径。
当前，在北京、上海等地区的地方性规定中，均按照法律要求，设置了单独的意愿征询环节。这一环节，是在项目启动前征询拟改造范围内被征收人的意愿。征收方会设置一定的比例，如果大多数被征收人不同意改造，计划将不再施。
在此阶段，广大被征收人有必要仔细考虑自身的情况。自家房屋是否符合大家对棚户区房屋特征的普遍认知；自己是否迫切地需要改善居住条件、缓解住房紧张……如果房屋存在“被棚户”的风险，则应表明立场、拒绝改造。
在这一环节，被征收人可以多与同一区域内的居民沟通、交换意见，只有广大被征收人团结一致，才能避免不合理的征收，推动确急需开展的项目。
【环节：房屋征收决定是否依法作出】
凡是以征收途径启动的项目，都应当严格依法作出房屋征收决定，而不能像“许水云案”中那样在未作出房屋征收决定的情况下直接推动项目。
对房屋征收决定的审查事关“该不该拆”的原则性问题，是有效避免“被棚改”情形的关键环节。棚改项目的被征收人要重点审查这些内容：
1 前文提到过的“四规划一计划”是否严格依法作出；
2 征收补偿方案是否公开征求意见并进行了修改、再公布；
3 多数被征收人有意见的是否组织召开了听证会，这是棚改项目的特殊程序；
4 是否依法作出社会稳定风险评估，改造涉及户数较多时是否经常务会议讨论决定；
5 征收补偿费用是否足额到位、专户存储、专款专用；
6 对未经登记的“证”建筑是否完成了调查、认定和处置；
7 征收补偿方案是否作为附件随征收决定一并公告。
践中，在房屋征收决定环节搞各种“创新”的情形层出不穷，尤其是一些地方热衷于采取“预签约”甚至是“先行搬迁拆除协议”这样的方式来加速项目的施。
被征收人一定要紧盯这些《条例》之外的变化，避免片面、机械、静止地理解590号令。特别是先行搬迁拆除协议，坚决不要配合签字，盖因其严重违反“先补偿，后搬迁”的法定原则。
【环节四：价值评估环节难懂但一定要弄懂】
尽管是“棚户”，但基于其普遍较好的地段位置，这类项目的补偿金额通常都不低。“虽是陋室”，但房地产价格评估环节仍须严格依规进行。
评估程序因其突出的专业性和复杂性而令一般的老百姓“望而生畏”，大家可以从以下几方面着手去审查判断：
1 评估机构是否经依法选定，是否首先由被征收人协商，再行投票，比较后才考虑随机方式；
2 评估之前是否经过了详的征收调查登记，对房屋面积存在争议的是否进行了现场勘测；
3 注册房地产估价师是否入户地查勘，是否进行了地查勘记录；
4 评估方法选用是否得当，使用或者弃用某一评估方法是否在报告中有说明；
5 分户的评估报告是否及时转交，转交文本是否完整；
6 是否保障了被征收人申请复核评估和专家会鉴定的权利；
7 评估时点的确定是否客观、合理，在因故长期未能作出补偿决定的情况下是否进行了动态调整。
此外，被征收人要特别注意针对室内装饰装修价值和停产停业损失等的计算，如经协商法达成一致也需要及时进行评估。
【环节五：是否支持就近地段回迁安置】
《条例》中明确规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
践中，老百姓极其热衷于选择产权调换方式，且坚持选择回迁的也不在少数。故此，补偿方式的选择权是否得到保障极为重要，若补偿方案随意在此处“打折扣”“搞变通”，甚至变相剥夺老百姓的选择权，则可以构成对补偿决定合法性的威胁。
【环节六：是否存在各种行政目的不当的逼签情形】
这里强调的“行政目的不当”行为在2022年主要表现为“以拆违促拆迁”和“以拆危促拆迁”，先出现的前者，但后者大有后来居上的势头。
拆违、解危排险在本质上与改造项目直接关系，具有相对单独的法定程序和体要求。一旦被划入征收范围的房屋遭违建认定、危房鉴定而面临被拆除，被征收人一定要保持高度警醒，及时咨询专业律师，看看是否遭遇了此种逼签伎俩。
除此之外，诸如建围挡、挖沟、“五断”、打砸门窗玻璃、“株连式”逼签等相对传统的逼签方式仍然有其市场，都需要被征收人去各个击破。
比较后，在明律师要告诉广大被征收人，棚改过程中每一个环节都非常重要、不容忽视。您应当对其予以足够的重视，并且牢牢把握住法律赋予您的各项救济权利。从2022年的总体情况看，棚改项目的补偿条件日趋收紧，补偿比例越来越趋近于“1:1”这一法定下限，有的项目中安置房的面积稍大一点都需要被征收人自费购买。越是这样大家越要把流程中的工作做做细，才能确保自己的居住条件切改善。当然，适度调整补偿安置心态，不盲目比较此前项目的补偿标准也属必要。
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